พี่ตุ๊กตาและทีมทนาย ThaiLawConsult โทร. 098-915-0963 ขออธิบายมาตรา 18/1 เพิ่มเติมดังนี้ กรณีเจ้าของร่วมหรือเจ้าของห้องชุดไม่ชำระค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป จะต้องถูกลงโทษดังนี้

1.   ต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละ 20 ต่อปี
2.   อาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวม
3.   อาจถูกระงับการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง
4.   ไม่มีสิทธิออกเสียงในที่ประชุมใหญ่

ดังนั้น เจ้าของร่วมที่ค้างชำระค่าส่วนกลางตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป ไม่มีสิทธิออกเสียงในที่ประชุมใหญ่

 

มาตรา 37/1   บุคคลต่อไปนี้มีสิทธิได้รับแต่งตั้งเป็นกรรมการ

(1) เจ้าของร่วมหรือคู่สมรสของเจ้าของร่วม

(2) ผู้แทนโดยชอบธรรม ผู้อนุบาล หรือผู้พิทักษ์ในกรณีที่เจ้าของร่วมเป็นผู้เยาว์ คนไร้ความสามารถ หรือคนเสมือนไร้ความสามารถ แล้วแต่กรณี

(3) ตัวแทนของนิติบุคคลจำนวน 1 คน ในกรณีที่นิติบุคคลเป็นเจ้าของร่วม ในกรณีที่ห้องชุดใดมีผู้ถือกรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของร่วมหลายคน ให้มีสิทธิ์ได้รับแต่งตั้งเป็นกรรมการจำนวน 1 คน

ดังนั้น เจ้าของร่วมมีสิทธิได้รับแต่งตั้งเป็นกรรมการ

 

มาตรา 37/3   การพ้นจากตำแหน่งกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด

(1) ตาย
(2) ลาออก
(3) ไม่ได้เป็นบุคคลตามมาตรา 37/1 หรือมีลักษณะต้องห้ามตามมาตรา 37/2
(4) ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติตามมาตรา 44 ให้พ้นจากตำแหน่ง

มาตรา 37/2   บุคคลที่จะได้รับแต่งตั้งเป็นกรรมการ ต้องไม่มีลักษณะต้องห้ามดังนี้

(1) เป็นผู้เยาว์ คนไร้ความสามารถหรือคนเสมือนไร้ความสามารถ
(2) เคยถูกที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมให้พ้นจากตำแหน่งกรรมการ หรือถอดถอนจากการเป็นผู้จัดการเพราะเหตุทุจริตหรือมีความประพฤติเสื่อมเสียหรือบกพร่องในศีลธรมอันดี
(3) เคยถูกไล่ออก ปลดออก หรือให้ออกจากราชการ องค์การ หรือหน่วยงานของรัฐ หรือเอกชนฐานทุจริตต่อหน้าที่
(4) เคยได้รับโทษจำคุกโดยคำพิพากษาถึงที่สุดให้จำคุก เว้นแต่เป็นโทษสำหรับความผิดที่ได้กระทำโดยประมาท หรือความผิดลหุโทษ

มาตรา 37/4   กรรมการเลือกกันเองเป็นประธาน ให้คณะกรรมการเลือกกรรมการคนหนึ่งเป็นประธานกรรมการและจะเลือกกรรมการคนหนึ่งเป็นรองประธานกรรมการก็ได้

มาตรา 37/6   การประชุมของคณะกรรมการต้องมีกรรมการมาประชุมไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนกรรมการทั้งหมดจึงจะมีการประชุม

ในการประชุมคณะกรรมการ ถ้าประธานกรรมการไม่มาประชุมหรือไม่อาจปฏิบัติหน้าที่ได้ ให้รองประธานกรรมการเป็นประธานในที่ประชุม ถ้าไม่มีรองประธานกรรมการหรือมีแต่ไม่อาจปฏิบัติหน้าที่ได้ ให้กรรมการซึ่งมาประชุมเลือกกรรมการคนหนึ่งเป็นประธานในที่ประชุม

การวินิจฉัยชี้ขาดของที่ประชุมให้ถือเสียงข้างมาก กรรมการคนหนึ่งให้มีเสียงหนึ่งในการลงคะแนน ถ้าคะแนนเสียงเท่ากันให้ประธานในที่ประชุมออกเสียงเพิ่มขึ้นอีกเสียงหนึ่งเป็นเสียงชี้ขาด

ดังนั้น การประชุมของคณะกรรมการต้องมีกรรมการมาประชุมไม่น้อยกว่า 1/2 ของจำนวนกรรมการทั้งหมด การวินิจฉัยชี้ขาดของที่ประชุมให้ถือเสียงข้างมาก กรรมการคนหนึ่งให้มีเสียงหนึ่งในการลงคะแนน ถ้าคะแนนเสียงเท่ากันให้ประธานในที่ประชุมออกเสียงเพิ่มขึ้นอีกเสียงหนึ่งเป็นเสียงชี้ขาด

 

กรรมการต้องแต่งตั้งโดยที่ประชุมใหญ่

มาตรา 37   ให้มีคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดประกอบด้วยกรรมการไม่น้อยกว่า 3 คน แต่ไม่เกิน 9 คน ซึ่งแต่งตั้งโดยที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม

กรรมการมีวาระการดำรงตำแหน่งคราวละ 2 ปี ในกรณีกรรมการพ้นจากตำแหน่งก่อนวาระหรือมีการแต่งตั้งกรรมการเพิ่มขึ้นในระหว่างที่กรรมการซึ่งแต่งตั้งไว้แล้วยังมีวาระอยู่ในตำแหน่งให้ผู้ซึ่งได้รับแต่งตั้งดำรงตำแหน่งแทนหรือเป็นกรรมการเพิ่มขึ้นอยู่ในตำแหน่งเท่ากับวาระที่เหลืออยู่ของกรรมการซึ่งได้รับแต่งตั้งไว้แล้ว

เมื่อครบกำหนดวาระตามวรรค 2 หากยังมิได้มีการแต่งตั้งกรรมการขึ้นใหม่ให้กรรมการซึ่งพ้นจากตำแหน่งตามวาระนั้นปฏิบัติหน้าที่ต่อไปจนกว่ากรรมการซึ่งได้รับแต่งตั้งใหม่เข้ารับหน้าที่

กรรมการซึ่งพ้นจากตำแหน่งอาจได้รับแต่งตั้งอีกได้ แต่จะดำรงตำแหน่งเกิน 2 วาระติดต่อกันไม่ได้ เว้นแต่ไม่อาจหาบุคคลอื่นมาดำรงตำแหน่งได้

การแต่งตั้งกรรมการให้ผู้จัดการนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ

ดังนั้น คณะกรรมการคอนโด หรือคณะกรรมการอาคารชุด ต้องมีกรรมการไม่น้อยกว่า 3 คน แต่ไม่เกิน 9 คน ซึ่งแต่งตั้งโดยที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม

 

องค์ประชุมใหญ่

มาตรา 43   การประชุมใหญ่ต้องมีผู้มาประชุมซึ่งมีเสียงลงคะแนนรวมกันไม่น้อยกว่า 1 ใน 4 ของจำนวนเสียงลงคะแนนทั้งหมด จึงจะเป็นองค์ประชุม

ในกรณีที่เจ้าของร่วมมาประชุมไม่ครบองค์ประชุมตามที่กำหนดไว้ในวรรค 1 ให้เรียกประชุมใหม่ภายใน 15 วันนับแต่วันเรียกประชุมครั้งก่อน และการประชุมใหญ่ครั้งหลังนี้ไม่บังคับว่าจะต้องครบองค์ประชุม

ผู้จัดการหรือคู่สมรสของผู้จัดการจะเป็นประธานในการประชุมใหญ่มิได้

 

มติที่ประชุม

มาตรา 44   มติของที่ประชุมใหญ่ต้องได้รับคะแนนเสียงข้างมากของเจ้าของร่วมที่เข้าประชุม เว้นแต่ พรบ. นี้ จะได้กำหนดไว้เป็นอย่างอื่น

จำนวนคะแนนเสียงของแต่ละห้องชุด

มาตรา 45   ในการลงคะแนนเสียง ให้เจ้าของร่วมแต่ละรายมีคะแนนเสียงเท่ากับอัตราส่วนที่ตนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง

ถ้าเจ้าของร่วมคนเดียวมีคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงทั้งหมด ให้ลดจำนวนคะแนนเสียงของผู้นั้นลงมาเหลือเท่ากับจำนวนคะแนนเสียงของบรรดาเจ้าของร่วมอื่นๆ รวมกัน

 

กรณี มติที่ประชุมใหญ่ต้องได้คะแนนเสียงไม่น้อยกว่า 1 ใน 2

มาตรา 48   มติเกี่ยวกับเรื่องดังต่อไปนี้ ต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด

 

พี่ตุ๊กตาขอตอบคำถามดังนี้

1.   ถ้ากรรมการไม่ชำระค่าส่วนกลาง กรรมการจะถูกลงโทษอย่างไร

ตอบ - กรณี กรรมการคนนั้นเป็นเจ้าของร่วมหรือเจ้าของห้องชุด ซึ่งได้รับเลือกจากที่ประชุมใหญ่ให้เป็นกรรมการ ตามมาตรา 37 แล้วกรรมการคนนั้นไม่ชำระค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป จะต้องถูกลงโทษดังนี้

1.   ต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละ 20 ต่อปี
2.   อาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวม
3.   อาจถูกระงับการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง
4.   ไม่มีสิทธิออกเสียงในที่ประชุมใหญ่

ถ้ากรรมการ ไม่ชำระค่าส่วนกลาง นอกจากสะท้อนความไม่มีวินัย การไร้ความรับผิดชอบของกรรมการท่านนั้นแล้ว นิติบุคคลของคอนโดต้องออกหนังสือทวงถามให้ชำระภายในกำหนด ถ้าไม่ชำระให้ทนายความจากภายนอกช่วยออกหนังสือทวงถามก่อนฟ้องคดี

พี่ตุ๊กตา ทนายณุมาพร พัฒนพงศธร เห็นว่า การฟ้องคดีมีข้อยุ่งยากตรงที่มีค่าใช้จ่าย ค่าขึ้นศาล ค่าส่งหมาย ค่าทนายความ ซึ่งเป็นปัจจัยที่คณะกรรมการนิติคนอื่นๆ ต้องนำมาคิด ก่อนมอบเรื่องให้ทนายความฟ้องคดีต่อศาล และต้องคำนึงด้วยว่า จำนวนค่าส่วนกลางที่กรรมการท่านนั้นค้างชำระคุ้มหรือไม่ที่จะฟ้องศาล

ดังนั้น เมื่อกรรมการคอนโดหรือผู้จัดการคอนโดที่รับจ้างบริหารอาคารชุด สอบถามมา พี่ตุ๊กตามักตั้งคำถามเสมอว่า คุ้มหรือไม่ที่จะฟ้อง

พี่ตุ๊กตามักได้รับข้อมูลตอบกลับจากกรรมการคนอื่นๆ ว่า ถ้าไม่ฟ้อง กรรมการท่านนี้ ก็จะเป็นเยี่ยงอย่างให้ลูกบ้านคนอื่นๆ ไม่ชำระค่าส่วนกลางด้วย โดยอ้างว่า กรรมการเองก็ไม่ชำระเลย

2.   คณะกรรมการที่ไม่ค้างชำระค่าส่วนกลาง จะปลดกรรมการที่ค้างชำระค่าส่วนกลางท่านนี้ได้หรือไม่

ตอบ - พี่ตุ๊กตาเห็นว่า คำถามนี้สำคัญ จึงต้องตอบตามหลักกฎหมายดังนี้ก่อน

มาตรา 37/3   การพ้นจากตำแหน่งกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด

(1) ตาย
(2) ลาออก
(3) ไม่ได้เป็นบุคคลตามมาตรา 37/1 หรือมีลักษณะต้องห้ามตามมาตรา 37/2
(4) ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติตามมาตรา 44 ให้พ้นจากตำแหน่ง

มาตรา 37/2   บุคคลที่จะได้รับแต่งตั้งเป็นกรรมการ ต้องไม่มีลักษณะต้องห้ามดังนี้

(1) เป็นผู้เยาว์ คนไร้ความสามารถหรือคนเสมือนไร้ความสามารถ
(2) เคยถูกที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมให้พ้นจากตำแหน่งกรรมการ หรือถอดถอนจากการเป็นผู้จัดการเพราะเหตุทุจริตหรือมีความประพฤติเสื่อมเสียหรือบกพร่องในศีลธรมอันดี
(3) เคยถูกไล่ออก ปลดออก หรือให้ออกจากราชการ องค์การ หรือหน่วยงานของรัฐ หรือเอกชนฐานทุจริตต่อหน้าที่
(4) เคยได้รับโทษจำคุกโดยคำพิพากษาถึงที่สุดให้จำคุก เว้นแต่เป็นโทษสำหรับความผิดที่ได้กระทำโดยประมาท หรือความผิดลหุโทษ

                   ดังนั้น คณะกรรมการที่เหลือต้องใช้มติที่ประชุมใหญ่ ตามมาตรา 44 ปลดกรรมการท่านนี้ให้พ้นจากตำแหน่ง ตามมาตรา 37/3 (4)

มาตรา 44   มติของที่ประชุมใหญ่ต้องได้รับคะแนนเสียงข้างมากของเจ้าของร่วมที่เข้าประชุม...

การปลดกรรมการที่ไม่ชำระค่าส่วนกลาง เป็นอำนาจของมติที่ประชุมใหญ่ เจ้าของร่วมเท่านั้น กฎหมายไม่ได้ให้อำนาจคณะกรรมการที่เหลือที่จะปลดกรรมการท่านที่ไม่ชำระค่าส่วนกลาง โดยมติที่ประชุมคณะกรรมการได้

 

3.   จะปลดกรรมการคนหนึ่ง ต้องเรียกประชุมใหญ่ มติที่ประชุมใหญ่ ต้องถือเสียงข้างมาก ยุ่งยากมากค่ะ เพราะต้องปฏิบัติตามกฎหมายดังนี้

3.1 ขั้นตอนการเรียกประชุมใหญ่ เป็นไปตามมาตราที่ 42/3

3.2 องค์ประชุมใหญ่ เป็นไปตามมาตรา 43

3.3 มติที่ประชุมใหญ่ ต้องถือเสียงข้างมาก ตามมาตรา 44

ข้อสังเกต

พี่ตุ๊กตา ทนายณุมาพร พัฒนพงศธร น.บ.ท. 64 ขอให้ข้อสังเกตดังนี้ "การประชุมใหญ่ที่จัดให้มีขึ้นโดยมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 42/3 น่าจะถือว่าไม่ชอบด้วยกฎหมายและผู้มีส่วนได้เสียย่อมมีสิทธิ์ฟ้องร้องดำเนินคดีขอให้ศาลเพิกถอนมติที่ประชุมใหญ่ดังกล่าวได้ ซึ่งจะต้องใช้เวลาและต้องเสียค่าใช้จ่าย ดังนั้น จึงเห็นว่าในกรณีดังกล่าวเจ้าของร่วม เจ้าของห้องชุดซึ่งมีส่วนได้เสียน่าจะดำเนินการขอให้มีการเรียกประชุมใหญ่วิสามัญตามมาตรา 42/2 (3) และเมื่อมีการประชุมใหญ่ดังกล่าว ก็ขอให้ที่ประชุมใหญ่มีมติเพิกถอนการประชุมใหญ่ที่ไม่ชอบดังกล่าวเสียได้

4.   กรรมการที่ไม่ชำระค่าส่วนกลาง เข้าประชุมคณะกรรมการของนิติ มีสิทธิออกเสียงโหวตหรือไม่

พี่ตุ๊กตาขอตอบดังนี้ มาตรา 18/1 กำหนดเพียงว่า กรณีเจ้าของร่วมหรือเจ้าของห้องชุดไม่ชำระค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป จะต้องถูกลงโทษดังนี้

1.   ต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละ 20 ต่อปี
2.   อาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวม
3.   อาจถูกระงับการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง
4.   ไม่มีสิทธิออกเสียงในที่ประชุมใหญ่

ดังนั้น กรรมการที่ไม่ชำระค่าส่วนกลางตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป น่าจะมีสิทธิโหวตในการประชุมของคณะกรรมการคอนโดซึ่งมีไม่เกิน 9 คน

 

บทสรุป - ทีมทนาย ThaiLawConsult โทร.098-915-0963 ขอแนะนำลูกบ้านและคณะกรรมการของนิติบุคคลอาคารชุดทั้งหลายดังนี้

1. ถ้ากรรมการเหนียวหนี้ ควรจะหาทางพูดคุยว่ากล่าวกันภายในก่อน เพราะการพูดคุยโดยความสุภาพ เป็นเพื่อนเป็นมิตร น่าจะแก้ไขปัญหาเรื่องนี้ได้

2. ถ้ากรรมการท่านนี้ หรือแบบนี้เหนียวหนี้มาก วาจาไม่สุภาพ และก้าวร้าว หวงอำนาจ ควรจะฟ้องศาล เรียกค่าส่วนกลางที่ค้างชำระ

3. การถอดถอนหรือปลดกรรมการที่ไม่ชำระค่าส่วนกลาง ต้องรอมติที่ประชุมใหญ่ (สามัญหรือวิสามัญ)

4. การเรียกประชุมลูกบ้านเพื่อภาระกิจถอดถอนหรือปลดกรรมการออกจากตำแหน่ง เป็นเรื่องยุ่งยากมาก พี่ตุ๊กตามีประสบการณ์ว่า หลายๆ คอนโดเรียกประชุมลูกบ้าน กว่าจะครบองค์ประชุมก็ต้องเรียกกัน 2 ครั้ง เสียค่าใช้จ่ายและเปลืองพลังงานของกรรมการที่เหลือ ที่ตั้งใจทำงานแบบทุ่มเทและทุกอย่างฟรี

5. คอนโดใดมีปัญหาทำนองนี้ อีเมล์หรือโทรมาสอบถามพี่ตุ๊กตานะคะ โทร. 098-915-0963 หรือ numaphon@gmail.com

6. กรรมการคอนโดชาวต่างชาติที่อีเมล์สอบถามพี่ตุ๊กตามาว่า "Can you tell me us how to proceed to remove that person?"

พี่ตุ๊กตาขอตอบตามบทความนี้นะคะ กรรมการคนไทยช่วยเรียนกรรมการชาวต่างชาติให้ทราบด้วยนะคะ ขอบคุณค่ะ

7. พี่ตุ๊กตายังไม่เคยเห็นฎีกาเกี่ยวกับเรื่องทำนองนี้ค่ะ