ปรึกษาคดีกับทนาย 10 เรื่องเด่น

 

เรื่องที่ 5    ส่วนควบของทรัพย์

หลัก  

ป.พ.พ. มาตรา 144       

               ส่วนควบของทรัพย์ หมายความว่า ส่วนซึ่งโดยสภาพแห่งทรัพย์ หรือ โดยจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่น เป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของทรัพย์นั้น และ ไม่อาจแยกจากกันได้ นอกจากจะทำลาย ทำให้บุบสลาย หรือ ทำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรง หรือสภาพไป

               เจ้าของทรัพย์ ย่อมมีกรรมสิทธิ์ในส่วนควบของทรัพย์นั้น

ป.พ.พ. มาตรา 145      

               ไม้ยืนต้น เป็นส่วนควบกับที่ดิน ที่ไม้นั้นขึ้นอยู่
               ไม้ล้มลุก หรือ ธัญชาติ อันจะเก็บเกี่ยวรวงผลได้คราวหนึ่ง หรือหลายคราวต่อปี ไม่เป็นส่วนควบกับที่ดิน

ป.พ.พ. มาตรา 146      

               ทรัพย์ ซึ่งติดกับที่ดิน หรือ ติดกับโรงเรือนเพียงชั่วคราว ไม่ถือว่าเป็นส่วนควบ กับ ที่ดิน หรือ โรงเรือนนั้น ความข้อนี้ให้ใช้บังคับแก่ โรงเรือน หรือ สิ่งปลูกสร้าง อย่างอื่น ซึ่งผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่น ใช้สิทธินั้น ปลูกสร้างไว้ในที่ดินนั้นด้วย

ป.พ.พ. มาตรา 1316    

               ถ้าเอาสังหาริมทรัพย์ของบุคคลหลายคนมารวมเข้ากันจนเป็นส่วนควบ หรือแบ่งแยกไม่ได้ไซร้ ท่านว่า บุคคลเหล่านั้นเป็นเจ้าของรวมแห่งทรัพย์ที่รวมเข้ากัน แต่ละคนมีส่วนตามค่าแห่งทรัพย์ของตนในเวลาที่รวมเข้ากับทรัพย์อื่น

               ถ้าทรัพย์อันหนึ่งอาจถือได้ว่าเป็นทรัพย์ประธานไซร้ ท่านว่าเจ้าของทรัพย์นั้น เป็นเจ้าของทรัพย์ที่รวมเข้าด้วยกันแต่ผู้เดียว แต่ต้องใช้ค่าแห่งทรัพย์อื่นๆ ให้แก่เจ้าของทรัพย์นั้นๆ

ป.พ.พ. มาตรา 1299    

               ภายใต้บังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น ท่านว่าการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์ หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้น ไม่สมบูรณ์ เว้นแต่ นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือ และ ได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่

               ถ้ามีผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ หรือ ทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม สิทธิของผู้ได้มานั้น ถ้ายังมิได้จดทะเบียนไซร้ ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้ และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น มิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้ บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนโดยสุจริตแล้ว

ป.พ.พ. มาตรา 1300         

               ถ้าได้จดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย หรือ ทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ เป็นทางเสียเปรียบแก่บุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้น อาจเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนนั้นได้ แต่การโอนอันมีค่าตอบแทน ซึ่งผู้รับโอนกระทำการโดยสุจริตนั้น ไม่ว่ากรณีจะเป็นประการใด ท่านว่าจะเรียกให้เพิกถอนทะเบียนไม่ได้                

 

ข้อเท็จจริง   

  • ปี 2540 พี่เล้ง นักธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซื้อที่ดินแปลงใหญ่ที่ อ.พบพระ จ.ตาก ทำการพัฒนาที่ดินชื่อเล้งสวนสักทอง แล้วแบ่งขายที่ดินเป็นแปลงย่อย แปลงละ 5 ไร่ จำนวน 300 แปลง พร้อมปลูกไม้สักทองเต็มพื้นที่ทุกแปลง โดยมีสัญญาดูแลให้ผู้ซื้อสวนสักทองดังกล่าวเป็นเวลา 13 ปี, พี่เล้ง ทำสำนักงาน และบ้านพักเล็กๆ 8 หลัง ลงในที่ดินแปลงสวยโฉนดเลขที่111ซึ่งอยู่ติดถนน พร้อมก่อสร้างระบบน้ำประปา ประกอบด้วย ถังประปาทรงเชมเปญขนาดใหญ่และบ่อบาดาล ลงในที่ดินแปลงนี้ด้วย เพื่อจัดหาน้ำใช้ในโครงการดังกล่าว
  • ปี 2542 พี่เล้ง ขายสวนสักทองได้ 200 แปลง เห็นว่าพอมีกำไรแล้ว ก็หยุดขาย เก็บสวนสักทองไว้เอง 100 แปลง ขณะนั้น สวนสักทองทุกแปลง มีอายุราว 2 ปี
  • ธันวาคมปี 2545 โครงการคอนโดขนาดใหญ่ในกรุงเทพของพี่เล้งก่อสร้างเสร็จ แต่ไม่มีลูกค้าสนใจซื้อ พี่เล้งไม่มีเงินชำระหนี้ธนาคาร จึงได้โอนสวนสักทอง 80 แปลง รวมทั้งแปลงสวยโฉนดเลขที่111ที่ตั้งสำนักงาน ตีใช้หนี้ธนาคาร พร้อมสัญญาดูแลจัดการสวนสักทอง จนถึงปี 2554
  • ปี 2550 ธนาคารโอนขายสวนสักทอง ทั้ง 80 แปลง รวมทั้งแปลงสวยโฉนดเลขที่111ที่ตั้งสำนักงาน ให้บริษัทบริหารสินทรัพย์ เพื่อชำระหนี้ แต่ทั้งธนาคารและบริษัทบริหารสินทรัพย์ไม่เคยเข้าครอบครองใช้ประโยชน์ที่ดินทางกายภาพเลย
  • มกราคม 2555 เฮียกวง นักธุรกิจรายใหญ่ วงการไม้ดอกแห่งปากคลองตลาด กรุงเทพฯ ซึ่งมีแปลงกุหลาบขนาดใหญ่ติดกับโครงการสวนสักทองของพี่เล้ง ทราบข่าวว่า บริษัทบริหารสินทรัพย์ ประกาศขายสวนสักทอง 80 แปลง จึงเสนอซื้อ และได้ชำระราคา จดทะเบียนโอนกันเป็นที่เรียบร้อยแล้วทั้ง80แปลง รวมทั้งแปลงสวยซึ่งเป็นที่ตั้งสำนักงานของพี่เล้ง  ที่ทีมงานสวนสักทองของพี่เล้งยังครองครองใช้ประโยชน์อยู่
  • เมษายน 2555 พี่เล้งเสียชีวิต คุณนาลูกสาวคนเดียวเป็นผู้รับมรดกและจัดการธุรกิจของพี่เล้งต่อมา
  • มิถุนายน 2555 เฮียกวง เข้าไปตรวจดูที่ดินทั้ง 80 แปลง รวมทั้งที่ตั้งสำนักงาน พบว่า ยังมี แม่บ้าน และ รปภ. ลูกน้องของพี่เล้งทำงานและอาศัยในบ้านพัก
  • เฮียกวง ได้โทรศัพท์ไปสอบถาม คุณนา ว่า จะส่งมอบสำนักงานเมื่อไหร่, คุณนา ตอบว่า ภายในวันที่ 1 กันยายน 2555 จะส่งมอบให้ได้ เพราะได้ปิดโครงการดูแลสวนสักทองให้ลูกค้าแล้ว จึงไม่ต้องใช้น้ำและสำนักงานอีก
  • และะคุณนาบอกว่า ถ้าจะให้คุณนาเซ็นต์โอนเปลี่ยนชื่อผู้ใช้น้ำบาดาล จากพี่เล้งมาเป็นชื่อเฮียกวง ขอให้เฮียกวงช่วยซื้อ และชำระค่าซื้อซากถังน้ำประปาทรงแชมเปญ จำนวน 200,000 บาท ให้คุณนาก่อน เพราะตอนแรกลงทุนติดตั้ง 1.4 ล้านบาท ขอขายซากแค่ 20% ถ้าเฮียกวงไม่ซื้อ คุณนาจะรื้อถังประปาลง และถมทรายปิดบ่อบาดาลเสีย
  • เฮียกวง โต้แย้งให้คุณนาทราบว่า เฮียกวงซื้อที่ดินแปลงสวยโฉนดเลขที่111 ที่มีสำนักงานและบ้านพัก สิ่งก่อสร้างอยู่นี้ ในสัญญาซื้อขายระบุว่า ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ดังนั้น ถังประปาทรงแชมเปญ ก็ต้องตกเป็นของผู้ซื้อโดยสมบูรณ์ นับแต่วันซื้อขาย และจดทะเบียนโอนเมื่อ...มกราคม 2555 แล้ว  แต่คูณนายืนยันว่ายังเป็นของคุณนา
  • 18 สิงหาคม 2555 เฮียกวง ได้เข้ามาปรึกษากับทีมทนายความ Thai Law Consult ที่สำนักงานทนายความสมปราถน์และเพื่อน อาคารพิบูลย์คอนโด ซอยกรุงเทพ-นนทบุรี 44 วันนั้น ทนายสมบัติ บุญสุทัศน์ น.บ.ท.63, ทนายสุทธิพงษ์ ปราบปราม น.บ.ท.64, ทนายอมรเทพ น.บ.ท.64, ทนายปราธูป ศรีกลับ น.บ.ท.64, ทนายพี่ตุ๊กตา น.บ.ท.64 ได้ร่วมรับฟังข้อเท็จจริง และตรวจสอบพยานเอกสาร แล้วทุกคนช่วยอธิบายและตอบคำถามของเฮียกวง ซึ่งถามว่า ผมเป็นเจ้าของถังประปาทรงแชมเปญแล้วหรือไม่ / ถ้าในสัญญาโอนไม่ระบุสิ่งปลูกสร้างไว้เฉพาะ ผลจะเป็นเช่นไร และเรื่องนี้จะจบโดยไม่ต้องขึ้นศาลอย่างไร / และส่วนควบคืออะไร ช่วยอธิบายให้ฟังสักหน่อย
  • ทนายตั้ม สุทธิพงษ์ ปราบปราม ซึ่งได้ลงไปดูพื้นที่จริงกับเฮียกวง ได้อธิบายให้เฮียกวงฟังว่า ส่วนควบ มีคำอธิบายอยู่ใน ป.พ.พ. มาตรา 144 และมีข้อยกเว้นอยู่ใน ป.พ.พ. มาตรา 146 เมื่อที่ดินแปลงสวยที่เฮียกวงซื้อและจดทะเบียนโอนแล้ว มีสิ่งปลูกสร้างตั้งอยู่ แม้ในสัญญาซื้อขายจะไม่ได้ระบุซื้อขายสิ่งปลูกสร้างด้วย สิ่งปลูกสร้างก็ย่อมตกเป็นของเฮียกวงผู้ซื้อ ตามหลักส่วนควบ ป.พ.พ. มาตรา 144
  • ทนายอมรเทพ น.บ.ท.64 ได้เปิดหนังสือแพ่งพิสดาร หรือจูริส เล่ม 4 ของ อาจารย์วิเชียร ดิเรกอุดมศักดิ์ ผู้พิพากษา อธิบายเพิ่มเติมว่า

          " โดยสภาพสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน เป็นส่วนควบของที่ดินนั้น เมื่อมีการขายที่ดินโดยไม่ระบุให้ชัดเจนว่าไม่รวมสิ่งปลูกสร้างด้วย ถือได้ว่า ผู้ซื้อที่ดินได้กรรมสิทธิสิ่งปลูกสร้างนั้นด้วย ตามหลักเรื่องส่วนควบ (ฎีกาที่ 802/2544, 1457/2548)

          ถ้าตกลงกันชัดเจนว่า ตกลงซื้อขายกันเฉพาะที่ดิน แล้วไม่รวมสิ่งปลูกสร้างด้วย แต่ถ้าต่อมาผู้ซื้อตกลงซื้อสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินอีก ผู้ซื้อย่อมได้กรรมสิทธิตามหลักส่วนควบ โดยไม่จำเป็นต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่อีก (ฎีกาที่ 2389/2532) "

          ข้อสังเกต ฎีกาที่ 2389/2532 เป็นการซื้อขายบ้านพิพาทในภายหลัง เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เพราะไม่มีเจตนาจะไปจดทะเบียนโอนกันอีก บ้านพิพาทตกเป็นของผู้ร้อง โดยอาศัยหลัก ผู้เป็นเจ้าของทรัพย์ ย่อมเป็นเจ้าของส่วนควบด้วย (ป.พ.พ. มาตรา 144 วรรคสอง)

 

               

               ข้อเท็จจริงทำนองเดียวกัน ถ้าเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์บนที่ดินแล้ว ระหว่างที่ยังไม่ได้จดทะเบียนโอน ก็ยังถือไม่ได้ว่า สิ่งปลูกสร้างบนที่ดินนั้น ตกเป็นของเจ้าของที่ดิน ตามหลักเรื่องส่วนควบ แม้จะส่งมอบสิ่งปลูกสร้างให้ผู้จะซื้อแล้วก็ตาม ทั้งนี้ เพราะเจตนาในการโอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญาจะซื้อจะขาย อยู่ที่การโอนทะเบียนเป็นสำคัญ ดูฎีกาที่ 5557/2545

              ทนายพี่ตุ๊กตา น.บ.ท.64 แจ้งเฮียกวงว่า มีข้อยกเว้น หลักส่วนควบ คือ ป.พ.พ. มาตรา 146 ดังนี้

                         1.  ทรัพย์ที่ติดกับที่ดิน หรือโรงเรือนชั่วคราว ไม่เป็นส่วนควบ
                         2.  ผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่น ใช้สิทธินั้นปลูกลงในที่ดินนั้น ไม่เป็นส่วนควบ

             ฎีกาที่วินิจฉัยว่าไม่เป็นส่วนควบ คือ 5692/2546 และ 2577/2551

 

  • เมื่อเฮียกวง ปรึกษาคดีกับทีมทนาย Thai Law Consult เสร็จ เฮียกวง ตั้งใจจะเข้าไปเจรจากับคุณนาอีกครั้ง โดยเฮียกวงจะโทรให้คุณนาเชิญนิติกรหรือทนายความของคุณนาร่วมเจรจาด้วย เพื่อความเข้าใจตรงกันฉันมิตร น่าจะเป็นทางออกของปัญหาโดยไม่ต้องฟ้องคดี
  • เมื่อเฮียกวง ออกไปแล้ว ทนายสมบัติ บุญสุทัศน์ น.บ.ท.63 เล่าเรื่องคดีของหลานเก่ ให้ฟังว่า ปีกลายทนายสมบัติได้ช่วยหลานชื่อเก่ ซึ่งถูกอดีตภรรยาไม่จดทะเบียนฟ้องขับไล่ เรื่องมีอยู่ว่า เก่ กับ แฟนชื่อจอย แต่งงานกัน แต่ไม่ได้จดทะเบียนสมรส ทั้งสองคนได้กลับไปอยู่ที่บ้านพ่อของจอยในตัวเมืองจันทบุรี 2 ปีหลังจากนั้น พ่อของจอย ยกที่ดินให้จอย 100 ตารางวา ราคา 1.7 ล้าน ,จอย กับ เก่ ได้ทำมาหากิน รับเหมาตัดไม้ยางพาราส่งขายโรงงานที่ระยอง จนมีเงินสร้างบ้านในที่ดินที่พ่อของจอยยกให้ แต่ทั้ง 2 คน ก็ไม่จดทะเบียนสมรสและไม่มีลูก 5 ปีหลังจากสร้างบ้าน จอยมีปากเสียงกับเก่ และทะเลาะกัน จอยออกจากบ้านไปอาศัยอยู่จังหวัดชลบุรีและมีแฟนใหม่ เก่ยังอยู่อาศัยในบ้านเรื่อยมา ผู้ใหญ่ทั้งสองฝ่ายให้เก่และจอย แบ่งทรัพย์สิน แล้วให้ต่างคนต่างแยกกันไปเริ่มต้นชีวิตใหม่ แต่ทั้งสองคนแบ่งทรัพย์สินไม่ลงตัว อีก 2 ปีต่อมา จอยฟ้องขับไล่เก่ อ้างว่าบ้านเป็นส่วนควบของที่ดิน
  • แต่ทนายสมบัติ ต่อสู้ว่า ไม่ใช่ส่วนควบ และแม้ไม่ใช่สินสมรสก็ต้องแบ่งตามหลักกรรมสิทธิรวม ตามฎีกาที่ 339/2516 ขณะนี้คดีอยู่ระหว่างพิจารณา

(ทีมงาน ThaiLaw Consult ได้นำฎีกาฉบับเต็ม ที่เกี่ยวข้องกับเรื่องส่วนควบมาลงไว้ เพื่อให้ประชาชนผู้สนใจได้ศึกษากฎหมายภาคปฏิบัติครับ)

 

คำพิพากษาศาลฎีกาที่  2542/2549

ป.พ.พ. มาตรา 193/30, 659 วรรคสาม

         

________________________________

        

 

คำพิพากษาศาลฎีกาที่  1181/2541

ป.พ.พ. มาตรา 193/30, 563, 671

          

________________________________

         

 

คำพิพากษาศาลฎีกาที่  2205/2542

ป.พ.พ. มาตรา 420, 537, 657
ป.วิ.พ. มาตรา 224

      

________________________________

        

 

 

 

 

คำพิพากษาศาลฎีกาที่  3517/2525

ป.พ.พ. มาตรา 164, 226, 227, 561, 567, 657, 665, 671, 880
ป.วิ.พ. มาตรา 248

 

________________________________

 

 

(ฎีกาเหล่านี้ทีมทนายความ Thai Law Consult นำมาจากระบบสืบค้นคำพิพากษาศาลฎีกา 1-11-55)