คดีที่ 1      ฟ้องคอนโดสร้างไม่เสร็จ

หลัก  

ป.พ.พ. มาตรา 369       

               ในสัญญาต่างตอบแทนนั้น คู่สัญญาฝ่ายหนึ่งจะไม่ยอมชำระหนี้ จนกว่าอีกฝ่ายหนึ่งจะชำระหนี้ หรือ ขอปฏิบัติการชำระหนี้ก็ได้ แต่ความข้อนี้ท่านมิให้ใช้บังคับ ถ้าหนี้ของคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่ง ยังไม่ถึงกำหนด

พ.ร.บ. วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค มาตรา 25        

               ในวันนัดพิจารณา เมื่อโจทก์และจำเลยมาพร้อมกันแล้วให้เจ้าพนักงานคดีหรือบุคคลที่ศาลกำหนดหรือที่คู่ความตกลงกันทำการไกล่เกลี่ยให้คู่ความได้ตกลงกันหรือประนีประนอมยอมความกันก่อน ในการไกล่เกลี่ย ถ้าคู่ความฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งร้องขอหรือผู้ไกล่เกลี่ยเห็นสมควร ผู้ไกล่เกลี่ยจะสั่งให้ดำเนินการเป็นการลับเฉพาะต่อหน้าตัวความทุกฝ่ายหรือฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งก็ได้
               หลักเกณฑ์ วิธีการ และระยะเวลาในการไกล่เกลี่ย ให้เป็นไปตามข้อกำหนดของประธานศาลฎีกา

 

ข้อเท็จจริง

               1).  น.ส.ดี มีอาชีพเป็นข้าราชการ มีบ้านอยู่แถวบางพลี ต้องขับรถยนต์ไปทำงานแถวดินแดง ในวันทำงาน ต้องเสียค่าใช้จ่ายในการเดินทางและเสียเวลากับปัญหาจราจรมาก กับต้องตื่นและออกจากบ้านตั้งแต่เช้า และกลับถึงบ้านหลัง 2 ทุ่มแทบทุกวัน น.ส.ดีจึงตัดสินใจซื้อคอนโดที่กำลังก่อสร้างใกล้ที่ทำงาน เพื่ออยู่อาศัยในวันราชการ แก้ปัญหาค่าใช้จ่าย และเวลา ในการเดินทาง

วันที่.....มกราคม 2550 น.ส.ดี ทำสัญญาซื้อขายคอนโด แถวถนนกรุงศรี กับบริษัท H จำกัด จำนวน 1 ห้อง ในชั้น 28 ราคาสุทธิ 3.5 ล้านบาท กำหนดส่งมอบให้อยู่อาศัยภายในธันวาคม 2551 ชำระเงินวันทำสัญญา 100,000 บาท และจะผ่อนชำระเงินดาวน์ต่อมาอีก 20 งวดๆเดือน งวดละ 15,000 บาท แล้วจะโอน, ชำระส่วนที่เหลือกับสถาบันการเงิน

.....เดือนพฤศจิกายน 2550 ผ่อนชำระเงินดาวน์ได้แค่ 10 งวด น.ส.ดี ก็หยุดผ่อนเงินดาวน์โดยไม่ได้แจ้งให้ทางบริษัท H ทราบเป็นหนังสือ เพราะบริษัท H หยุดการก่อสร้างคอนโดตั้งแต่กรกฎาคม 2550 ซึ่งตอนนั้น น.ส.ดี ผ่อนชำระแล้ว 5 งวด     

ต่อมา.....เมษายน 2551 หลังจากหยุดผ่อนชำระแล้ว 5 งวด น.ส.ดี เห็นว่าคอนโดหยุดการก่อสร้างแน่แล้ว จึงเข้าไปติดต่อบริษัท H เพื่อขอเงินต้นที่ผ่อนชำระคืนเท่านั้น แต่ทางบริษัท H ขอเจรจาว่าคอนโดยังคงก่อสร้างต่อไป ขอให้น.ส.ดี จ่ายเงินผ่อนชำระค่างวดต่อไป ซึ่งบริษัท H จะไม่ถือว่า น.ส.ดี ผิดนัด, แต่ น.ส.ดี หาได้ผ่อนชำระค่างวดต่อไปไม่ ด้วยไม่มั่นใจในฐานะการเงินและปัญหาของบริษัท H ว่าทำไมถึงหยุดก่อสร้างคอนโดโดยไม่ชี้แจงให้ลูกค้าทราบ         

ดังนั้น กลางเดือนธันวาคม 2551 หลังจากมั่นใจว่าบริษัท H ไม่สามารถก่อสร้างคอนโดจนเสร็จแน่แล้ว  น.ส.ดี จึงปรึกษาทนาย และมีหนังสือทวงถามให้บริษัท H ชำระคืนต้นเงินพร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 15 ต่อปีตามสัญญา แต่บริษัท H เพิกเฉย

               2).  วันที่.....กลางเดือนกุมภาพันธ์ 2552 ทนายความได้ฟ้องเป็นคดี ผบ. ต่อศาลแขวงดุสิต ว่าบริษัท H ผิดสัญญาขอให้คืนต้นเงินและดอกเบี้ยผิดนัดตามสัญญาร้อยละ 15 ต่อปี และค่าทนายความอย่างสูง (ส่วนค่าเสียหาย น.ส.ดี ไม่ติดใจและทนายบอกว่ายากที่จะนำสืบว่าค่าเสียหายจากการเดินทาง, ค่าขาดประโยชน์ในการอยู่อาศัยมีเพียงใด แม้จะรู้ชัดว่ามีบ้านอยู่นอกเมือง มีที่ทำงานในเมือง ซื้อคอนโดใกล้ที่ทำงานเพื่ออยู่อาศัย ประหยัดค่าน้ำมัน ค่าใช้จ่ายในการเดินทาง)

               3).  ทนายบริษัท H จำเลย ต่อสู้ว่าไม่ได้ผิดสัญญา, โจทก์ต่างหากที่ผิดนัด ผิดสัญญาหยุดผ่อนกลางคัน ขอให้ยกฟ้อง

               4).  -   วันที่.....ปลายเดือนมีนาคม 2552 นัดแรก ศาลให้เข้าห้องไกล่เกลี่ยกันก่อน เจ้าหน้าที่ศาลดูน่าเชื่อถือและใจดีช่วยไกล่เกลี่ย บริษัท H จำเลยขอชำระเฉพาะต้นเงิน ไม่ให้ดอกเบี้ยตามสัญญา 15% ต่อปี ค่าทนายเป็นพับ

                    -   นัดที่สอง จำเลยยืนยันตามข้อเสนอเดิมและขอผ่อนชำระ 6 งวด ค่าทนายเป็นพับ ให้โจทก์รับผิดชอบเอง
                         โจทก์และทนายโจทก์ ช่วยกันต่อรองขอดอกเบี้ย 7.5% ขอเงินเพิ่มอีก 20,000 บาทยอดรวมยังอยู่ในอำนาจศาลชั้นต้น โดยให้ผ่อนชำระ 6 เดือน

                    -   นัดที่สาม  ศาลกำหนดให้โจทก์เตรียมสืบ แต่คดีตกลงกันได้ในห้องไกล่เกลี่ยด้วยความพยายามของเจ้าหน้าที่ไกล่เกลี่ยผู้น่าเชื่อถือและมีความเป็นกลาง มีเหตุผล และต่อมาในวันเดียวกัน ศาลได้พิพากษาตามยอม โดยจำเลยยอมชำระดอกเบี้ย 7.5% ให้เงินโจทก์เพิ่มอีก 20,000 บาท ตามที่โจทก์ต่อรอง ส่วนโจทก์ให้จำเลยผ่อนชำระ 6งวดๆ ละเดือน ระหว่างผ่อนไม่คิดดอกเบี้ยเพิ่ม

               5).  คดีนี้ ทางทนายโจทก์เห็นว่า ถ้า น.ส.ดี ขึงขังกว่านี้จะได้ดอกเบี้ยตามสัญญาร้อยละ 15 ต่อปี และค่าทนายอีก 10,000 บาท หรืออย่างน้อยที่สุด ศาลท่านมักกำหนดให้จำเลยจ่ายค่าทนายแทนโจทก์ 3,000 บาท ไม่เป็นพับแน่

แต่ น.ส.ดี โจทก์เห็นว่า คดีผบ. นั้น ผู้บริโภคฟ้องผู้ประกอบการโดยไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมศาลเป็นคุณแก่โจทก์ และน.ส.ดี มีความเห็นใจผู้ประกอบการ รวมทั้งกรรมการของบริษัท H ว่าคงได้รับความเดือดร้อนมากอยู่แล้ว จากการที่โครงการคอนโดมีปัญหาการก่อสร้างไม่เสร็จ ถึงขั้นอาจถูกฟ้องล้มละลาย

               6).  เดี่ยวนี้ บริษัท H จำเลย ได้ชำระเงินให้โจทก์ตามสัญญายอมครบถ้วนแล้ว แต่คอนโดของบริษัท H ยังคงก่อสร้างค้าง ยังไม่เสร็จอยู่จนทุกวันนี้ และทุกวันนี้เมื่อ น.ส.ดี ขับรถผ่านถนนกรุงศรีทีไร รู้สึกเป็นห่วง ผู้บริโภคอื่นๆ ที่ทำสัญญาซื้อขายคอนโดที่กำลังก่อสร้าง ว่าอาจมีความเสี่ยงอยู่มากเหมือนกับที่ตัวเองเคยเจอมา

               7).  คดีนี้ ทีมทนาย Thai Law Consult มีความเห็นว่า คดีจบลงได้ในห้องไกล่เกลี่ย เพราะต่างฝ่ายต่างผ่อนปรนเข้าหากัน ที่สำคัญทนายความทั้งสองฝ่ายต่างมีมนุษยสัมพันธ์ที่ดี และไม่มีเขี้ยว   

               8).  และ น.ส.ดี ได้บอกคนอื่นๆ ที่ตนเองรู้จักหลายคนแล้วว่า ถ้าผู้บริโภคเป็นผู้เสียหาย ต้องการฟ้องผู้ประกอบการ  ให้ฟ้องเป็นคดี ผอ บอ เพราะไม่ต้องเสียเงินค่าขึ้นศาล ไม่เสียค่านำหมาย ส่งหมาย ปิดหมายใดๆ เลย และศาลเมตตาให้มีการไกล่เกลี่ยเสมอ เพื่อให้คดีมีทางยุติได้อย่างรวดเร็ว และเป็นธรรมต่อทุกฝ่ายค่ะ

 

(ทีมงาน Thai Law Consult ได้นำฎีกาน่าสนใจมาลงไว้ให้ท่านผู้อ่านได้ศึกษาเพิ่มเติมครับ)

 

คำพิพากษาศาลฎีกาที่  6474/2541

ป.พ.พ. มาตรา 369, 386
ป.วิ.พ. มาตรา 249 วรรคแรก

          โดยที่สัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดระบุว่าผู้จะซื้อต้องชำระเงินในระหว่างการก่อสร้างตามเวลาที่กำหนดไว้และว่าผู้จะขายสัญญาว่าจะทำการก่อสร้างให้เสร็จโดยเร็ว แสดงว่าสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทนดังนั้นเมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าจำเลยซึ่งเป็นผู้จะขายอาคารชุดหยุดการก่อสร้างในระหว่างที่โจทก์ซึ่งเป็นผู้จะซื้อผ่อนชำระราคา เป็นเวลาถึง 1 ปีเศษกรณีต้องถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์อาคารชุด ทำให้โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญากับจำเลยได้ จำเลยให้การต่อสู้เพียงว่าโจทก์มิได้บอกเลิกสัญญาโดยมิได้ให้การว่าการบอกเลิกสัญญาของโจทก์ไม่ชอบด้วยกฎหมายดังนั้นต้องถือว่าฎีกาของจำเลยในข้อนี้มิได้ยกขึ้นว่ากล่าวกันมาแล้ว โดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ ศาลฎีกาจึงไม่วินิจฉัยให้ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคแรก

________________________________

          โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดจากจำเลยในราคา 4,615,394 บาท ชำระเงินในวันทำสัญญา 50,000 บาท และชำระค่างวดประจำเดือนมกราคม 2538ถึงเดือนพฤษภาคม 2538 จำนวน 5 งวด เป็นเงิน 340,000 บาทโดยจำเลยสัญญาว่าจะก่อสร้างห้องชุดให้เสร็จสมบูรณ์โดยเร็วต่อมาโจทก์ได้ชำระเงินค่างวดอีกเดือนละ 45,632 บาทตั้งแต่เดือนมิถุนายน 2538 ถึงเดือนมกราคม 2539 เป็นเงิน365,056 บาท รวมเป็นเงินที่โจทก์ชำระทั้งสิ้น 755,056 บาท ปรากฏว่าจำเลยยังไม่ได้ทำการก่อสร้างห้องชุด โจทก์จึงบอกเลิกสัญญาขอให้บังคับจำเลยชำระเงิน 755,056 บาท พร้อมดอกเบี้ย
          จำเลยให้การว่า โจทก์ผิดนัดไม่ชำระค่างวด โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาจำเลยมีสิทธิริบเงินที่โจทก์ชำระ จำเลยเริ่มลงมือก่อสร้างโครงการตั้งแต่ต้นปี 2538 จำเลยมีแผนการจะก่อสร้างให้แล้วเสร็จประมาณเดือนกุมภาพันธ์ 2542 โจทก์ยังไม่ได้บอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขาย โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง
          ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน 755,056 บาท พร้อมดอกเบี้ย
          จำเลยอุทธรณ์
          ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
          จำเลยฎีกา
          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาจำเลยในข้อแรกมีว่าจำเลยประพฤติผิดสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดเอกสารหมาย จ.2 หรือไม่โจทก์มีโจทก์เป็นพยานเบิกความว่า หลังจากโจทก์ชำระเงินค่างวดตามสัญญารวม 13 งวด คืองวดเดือนมกราคม 2538 ถึงเดือนมกราคม 2539จำเลยก็ยังไม่ได้ก่อสร้างเพิ่มเติมอะไร ส่วนจำเลยมีนายอภิวัฒน์ เจริญชัย และนายสุเทพ จริงจิตร พนักงานของจำเลยเป็นพยานเบิกความว่า จำเลยเริ่มดำเนินการก่อสร้างตามโครงการโดยเริ่มตอกเสาเข็มตั้งแต่เดือนตุลาคม 2537 และตอกเสาเข็มเสร็จเรียบร้อยในเดือนพฤษภาคม 2538 หลังจากนั้นจำเลยก็ดำเนินการหาผู้รับเหมาก่อสร้าง และเริ่มก่อสร้างในเดือนตุลาคม 2539 เห็นว่า ตามสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดเอกสารหมาย จ.2 ข้อ 3.3 ระบุว่าผู้จะซื้อต้องชำระเงินในระหว่างการก่อสร้างอาคารชุดตามเวลาที่กำหนดไว้และข้อ 7 ระบุว่า ผู้จะขายสัญญาว่าจะทำการก่อสร้างอาคารชุดให้เสร็จโดยเร็วที่สุด แสดงว่าสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดเอกสารหมาย จ.2 เป็นสัญญาต่างตอบแทน กล่าวคือผู้จะซื้อจะต้องชำระเงินค่าอาคารชุดตามเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาในขณะที่จำเลยจะต้องก่อสร้างอาคารในระหว่างเวลาที่โจทก์ชำระราคาให้เสร็จโดยเร็วที่สุด เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏจากคำเบิกความของพยานจำเลยว่าจำเลยหยุดก่อสร้างตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2538 ถึงเดือนกันยายน 2539 เป็นระยะเวลา1 ปีเศษ และนายสุเทพก็เบิกความรับว่าจำเลยไม่เคยมีหนังสือแจ้งความคืบหน้าการก่อสร้างตามเอกสารหมาย ล.1 ถึง ล.7แก่โจทก์ จึงถือได้ว่า จำเลยมิได้ก่อสร้างอาคารในระหว่างเวลาที่โจทก์ผ่อนชำระราคา แม้จำเลยจะอ้างว่าในระหว่างนั้นเป็นการดำเนินการทางด้านอื่นเพื่อให้การก่อสร้างเสร็จตามกำหนดเวลาก็เป็นการกล่าวอ้างลอย ๆ เพราะไม่ปรากฏรายละเอียดว่าเป็นการดำเนินการในเรื่องอะไร อันจะเป็นข้อพิจารณาว่า ข้ออ้างของจำเลยมีเหตุผลหรือไม่ เพราะเป็นระยะเวลานานถึง1 ปีเศษ เมื่อเป็นเช่นนี้ก็ต้องถือว่าจำเลยตกเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ห้องชุด เอกสารหมาย จ.2 เป็นเหตุให้โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาต่อจำเลยได้ ส่วนที่จำเลยฎีกาในข้อต่อมาว่า การบอกเลิกสัญญาของโจทก์ไม่ชอบด้วยกฎหมายนั้น เห็นว่าจำเลยให้การแต่เพียงว่าโจทก์ไม่ได้บอกเลิกสัญญา ไม่ได้ให้การว่าการบอกเลิกสัญญาของโจทก์ไม่ชอบด้วยกฎหมาย จึงถือได้ว่าฎีกาของจำเลยในข้อนี้มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคแรก ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาจำเลยฟังไม่ขึ้นทุกข้อ"
          พิพากษายืน

( ไชยวัฒน์ สัตยาประเสริฐ - พิมล สมานิตย์ - อมร วีรวงศ์ )

 

คำพิพากษาศาลฎีกาที่  2729/2545

ป.พ.พ. มาตรา 387, 391

          โจทก์เสนอขายที่ดินในโครงการโดยมีแผนผังประกอบการขายด้วย จำเลยเข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายเพราะเชื่อว่าโจทก์จะสร้างสาธารณูปโภคอันได้แก่สะพาน ตลาดระบบประปา ไฟฟ้าและโรงเรียนอนุบาล แต่ต่อมาโจทก์ไปยื่นคำขออนุญาตทำการค้าที่ดินระบุว่าขายราคาตารางวาละ 300 บาท ไม่มีการจัดทำสาธารณูปโภคอย่างอื่น เว้นแต่ทำถนนลูกรังเท่านั้น การกระทำของโจทก์เป็นการปฏิเสธการชำระหนี้ตามสัญญาจะซื้อจะขาย จำเลยจึงไม่มีหน้าที่ต้องชำระหนี้แก่โจทก์ ถือว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาจำเลยย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ การที่จำเลยขอเงินค่าที่ดินคืนจากโจทก์เมื่อโจทก์ปฏิเสธว่าไม่มีหน้าที่ที่จะต้องสร้างสาธารณูปโภคเป็นการบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแล้ว สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจึงเป็นอันเลิกกัน โจทก์และจำเลยต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม โจทก์ต้องคืนเงินค่าที่ดินซึ่งได้รับจากจำเลยตามสัญญาจะซื้อจะขายแก่จำเลยโดยจำเลยต้องจดทะเบียนโอนที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขายคืนแก่โจทก์

________________________________

          โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 1 สิงหาคม 2538 จำเลยตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 40 เนื้อที่ 100 ตารางวากับโจทก์ในราคา 330,000 บาท โดยจำเลยวางเงินมัดจำในวันทำสัญญาแก่โจทก์ จำนวน 30,000 บาท และตกลงผ่อนชำระราคาที่ดินเป็นรายเดือนเดือนละ 4,000 บาทรวม 15 งวด ส่วนที่เหลืออีก 240,000 บาท ต้องผ่อนชำระแก่ธนาคาร หากจำเลยผิดนัดชำระราคาที่ดินยินยอมให้โจทก์เลิกสัญญาและริบเงินที่ผ่อนชำระมาแล้วทั้งหมด ระหว่างผ่อนชำระราคาที่ดินตามสัญญา โจทก์ได้จดทะเบียนโอนที่ดินตามสัญญาให้แก่จำเลยเมื่อวันที่ 24 ตุลาคม 2538 ต่อมาจำเลยชำระราคาที่ดินแก่โจทก์ถึงงวดที่ 14 แล้วผิดนัดชำระราคาที่ดินงวดที่ 15 กับส่วนที่เหลืออีก 240,000 บาท ต่อมาวันที่ 28 กรกฎาคม2540 โจทก์มอบให้ทนายความมีหนังสือแจ้งให้จำเลยมาผ่อนชำระราคาที่ดินแก่โจทก์แต่จำเลยเพิกเฉย จากนั้นเมื่อวันที่ 12 กันยายน 2540 โจทก์จึงมอบให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยและแจ้งให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงดังกล่าวคืนแก่โจทก์ แต่จำเลยเพิกเฉย ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย และโจทก์มีสิทธิริบเงินมัดจำและเงินค่าที่ดินซึ่งจำเลยชำระแก่โจทก์ตามข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขาย ขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่40 ตำบลท่าไร่ อำเภอเมืองนครศรีธรรมราช จังหวัดนครศรีธรรมราช คืนแก่โจทก์ หากคืนไม่ได้เพราะสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องหรือเพราะพ้นวิสัยให้จำเลยใช้เงินแก่โจทก์จำนวน330,000 บาท
          จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามฟ้องกับโจทก์ โดยมีข้อตกลงว่าโจทก์จะต้องถมที่ดินซึ่งอยู่ในโครงการหมู่บ้านริมน้ำของโจทก์ทั้งหมด 371 แปลงย่อย และจัดให้มีถนน ตลาด ไฟฟ้า ประปา โรงเรียนอนุบาล รีสอร์ทและสถานีอนามัย กับสร้างสะพานคอนกรีตเสริมเหล็กกว้าง 7 เมตร ข้ามคลองปากนครเชื่อมต่อถนนเข้าหมู่บ้าน ตามแผ่นพิมพ์คำโฆษณารับรองพร้อมแบบแปลนและแผนผังโครงการหมู่บ้านริมน้ำของโจทก์จำเลยชำระเงินมัดจำแก่โจทก์จำนวน 30,000 บาท ในวันทำสัญญาและผ่อนชำระค่าที่ดินงวดละ 4,000 บาท รวม 14 งวด รวมเป็นเงินที่ชำระไปแล้วทั้งสิ้น 86,000 บาท หลังจากนั้นจึงทราบว่าโจทก์มิได้ปฏิบัติตามข้อตกลงในสัญญากล่าวคือ ไม่ได้จัดให้มีถนนตลาด ไฟฟ้า ประปา โรงเรียนอนุบาล รีสอร์ท และสถานีอนามัยกับไม่ได้ก่อสร้างสะพานคอนกรีตเสริมเหล็กกว้าง 7 เมตร ข้ามคลองปากนครเชื่อมต่อถนนเข้าหมู่บ้าน เมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาโจทก์จึงไม่มีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญาและไม่มีสิทธิริบเงินที่จำเลยชำระไปแล้วจำนวน 86,000 บาท หากจำเลยทราบว่าโจทก์จะไม่ปฏิบัติตามข้อตกลงดังกล่าว จำเลยก็คงไม่ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับโจทก์จำเลยได้รับความเสียหายเพราะไม่สามารถปลูกบ้านอยู่อาศัยในที่ดินแปลงดังกล่าว ขอคิดค่าเสียหายจำนวน 20,000 บาท จำเลยได้ร้องเรียนต่อคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคจังหวัดนครศรีธรรมราช และยื่นฟ้องโจทก์เป็นคดีอาญาในข้อหาฉ้อโกงประชาชน จำเลยขอเลิกสัญญาและยินยอมโอนที่ดินคืนแก่โจทก์ทันทีที่โจทก์ชำระเงินคืนให้จำเลย ขอให้ยกฟ้องและบังคับให้โจทก์คืนเงินจำนวน 86,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี จากต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ กับใช้ค่าเสียหายอีก 20,000 บาท แก่โจทก์
          โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์มิได้มีคำโฆษณารับรองตามแผ่นโฆษณาพร้อมแผนผังรับรองโครงการหมู่บ้านรินน้ำของโจทก์ให้แก่จำเลย โจทก์ถมดินปรับพื้นที่เกือบเรียบร้อยแล้ว โดยเฉพาะที่ดินแปลงของจำเลยได้ถมเรียบร้อยแล้ว โจทก์ยอมรับว่าเรื่องไฟฟ้าและประปานั้น โจทก์จะดำเนินการให้เมื่อจำเลยหรือลูกค้าปลูกบ้านอยู่อาศัยในพื้นที่ตามสัญญาก่อน โจทก์ได้กันพื้นที่บางส่วนเพื่อสร้างตลาดและโรงเรียนอนุบาลภายหลัง และเป็นสิทธิของโจทก์ที่จะสร้างหรือไม่ก็ได้ เพราะไม่มีการระบุไว้ในสัญญาส่วนสะพานคอนกรีตเสริมเหล็กข้ามคลองนั้นได้มีการตกลงกันว่า หากโจทก์ไม่สามารถซื้อที่ดินเป็นทางเข้าโครงการได้จึงจะสร้าง โจทก์จึงไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายขอให้ยกฟ้องแย้ง
          ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 40 ตำบลท่าไร่ อำเภอเมืองนครศรีธรรมราช จังหวัดนครศรีธรรมราช ให้โจทก์ และให้โจทก์ชำระเงิน 92,400 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ7.5 ต่อปี ในต้นเงิน 86,000 บาท นับแต่วันฟ้องแย้ง เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลย คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก
          โจทก์อุทธรณ์
          ศาลอุทธรณ์ภาค 8 พิพากษายืน
          โจทก์ฎีกา โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะฎีกาในข้อเท็จจริงได้
          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติว่าเมื่อวันที่ 1 สิงหาคม2538 จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินในโครงการหมู่บ้านริมน้ำของโจทก์ 1 แปลงตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 40 ตำบลท่าไร่ อำเภอเมืองนครศรีธรรมราช จังหวัดนครศรีธรรมราช เนื้อที่ 100 ตารางวา ราคา 330,000 บาทจำเลยชำระเงินในวันทำสัญญาจำนวน 30,000 บาท ผ่อนชำระเป็นรายเดือน เดือนละ4,000 บาท รวม 15 งวด ส่วนที่เหลือจำนวน 240,000 บาท ผ่อนชำระแก่ธนาคาร ตามสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย ล.3 โจทก์จดทะเบียนโอนที่ดินตามสัญญาให้แก่จำเลยเมื่อวันที่ 24 ตุลาคม 2538 จำเลยชำระราคาที่ดินแก่โจทก์เดือนละ 4,000 บาทตั้งแต่เดือนกันยายน 2538 ถึงเดือนตุลาคม 2539 รวม 14 งวด เป็นเงิน 56,000 บาทโจทก์ยื่นคำขออนุญาตทำการค้าที่ดินเมื่อวันที่ 23 กรกฎาคม 2539 ตามเอกสารหมาย ล.20 และมอบให้ทนายความมีหนังสือทวงถามให้จำเลยชำระค่าที่ดินเมื่อวันที่ 28 กรกฎาคม 2540 กับมีหนังสือบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายเมื่อวันที่ 12 กันยายน 2540ตามเอกสารหมาย จ.5 คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่าจำเลยหรือโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามเอกสารหมาย ล.3 จำเลยมีตัวจำเลยเป็นพยานเบิกความว่า โจทก์และนางภัทราวดี สุวรรณวัฒน์ ภริยาโจทก์ ได้นำแผ่นพิมพ์โฆษณาและแผนผังที่ดินในโครงการหมู่บ้านริมน้ำมาเสนอขายและพาจำเลยกับนางวิภารัตน์ ศรีรัตน์ไปดูสถานที่ตั้งโครงการประกอบกับแผ่นพิมพ์โฆษณาและแผนผังที่ดินตามเอกสารหมาย ล.1 และมีนางสาวขวัญเรือน แซ่สี กับนางสาวกัลยา เอียดแก้ว พยานจำเลยเบิกความสนับสนุนว่า โจทก์เสนอขายที่ดินโครงการหมู่บ้านริมน้ำให้แก่พยาบาลในโรงพยาบาลมหาราช โดยมีแผ่นพิมพ์โฆษณาและแผนผังที่ดินเอกสารหมาย ล.1 ประกอบการเสนอขาย ส่วนโจทก์มีตัวโจทก์และนางภัทราวดี สุวรรณวัฒน์ เป็นพยานเบิกความว่า การซื้อขายที่ดินพิพาทนี้ไม่มีข้อตกลงที่จะสร้างสาธารณูปโภคเว้นแต่ถนนลูกรังเท่านั้นจำเลยผ่อนชำระเพียง 14 งวด รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 86,000 บาท แล้วไม่ชำระอีก โจทก์ทวงถามแล้ว จำเลยเพิกเฉย โจทก์จึงบอกเลิกสัญญา เห็นว่า โจทก์ตอบทนายจำเลยถามค้านว่า โจทก์เสนอขายโครงการแก่จำเลยโดยไม่ได้นำแผนผังตามเอกสารหมาย ล.1 มาให้ดู แต่โจทก์รับว่าโจทก์เป็นผู้จัดทำเอกสารหมาย ล.1 โดยมีรายละเอียดของโครงการตามแผนผังเอกสารหมาย ล.1 แผ่นที่ 2 เมื่อโจทก์เป็นผู้จัดทำแผนผังเอกสารหมาย ล.1 ขึ้นเช่นนี้จะเป็นได้ว่าแผนผังดังกล่าวมีรายละเอียดหลายอย่างซึ่งเป็นการประชาสัมพันธ์โครงการริมน้ำรีสอร์ทของโจทก์ และนับว่ามีผลในการโน้มน้าวชักจูงให้ผู้คนสนใจและต้องการซื้อที่ดินในโครงการ เมื่อโจทก์ไปเชิญชวนจำเลยและพนักงานเจ้าหน้าที่ในโรงพยาบาลมหาราชให้ซื้อที่ดินในโครงการเป็นธรรมดาที่จะต้องมีเอกสารที่แสดงรายละเอียดแจกหรือให้ผู้สนใจตรวจดูที่นางภัทราวดีพยานโจทก์เบิกความสนับสนุนโจทก์ว่าในการบอกขายที่ดินในโครงการไม่มีเอกสารหมาย ล.1 แสดงให้จำเลยกับพวกดูนั้น นางภัทราวดีเป็นภริยาของโจทก์ โดยปกติแล้วย่อมต้องช่วยเหลือโจทก์ซึ่งเป็นสามี จึงต้องรับฟังคำของนางภัทราวดีด้วยความระมัดระวัง ส่วนจำเลยนอกจากจะมีตัวจำเลยเบิกความเป็นพยานแล้วยังมีนางสาวขวัญเรือน แซ่สี และนางสาวกัลยา เอียดแก้ว เป็นพยานเบิกความสนับสนุน คำเบิกความของพยานจำเลยทั้งหมดสอดคล้องต้องกันมีเหตุผลดี มีน้ำหนักน่าเชื่อถือ ประกอบกับที่ตั้งโครงการอยู่ห่างจากตัวเมืองทั้งไม่มีทางเข้าไปสู่โครงการหากไม่มีสะพาน ตลาดสด และระบบประปาไฟฟ้า ผู้ซื้อจะไปอาศัยอยู่ได้อย่างไร ราคาที่ขายประมาณตารางวาละ 3,000 บาท นับว่าค่อนข้างแพง แต่หากพิจารณาว่ามีสาธารณูปโภคครบแก่ความจำเป็นในการดำรงชีพก็อาจเป็นราคาที่เหมาะสม ดังนั้น โดยพฤติการณ์แวดล้อมน่าเชื่อว่า โจทก์เสนอขายที่ดินในโครงการโดยมีแผนผังเอกสารหมาย ล.1 ประกอบการขายด้วย จำเลยเข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายตามเอกสารหมาย ล.3 ก็เพราะเชื่อว่าโจทก์จะสร้างสาธารณูปโภคอันได้แก่สะพานคอนกรีตเสริมเหล็กตลาด ระบบประปา ไฟฟ้า และโรงเรียนอนุบาลตามที่ระบุไว้ในเอกสารหมาย ล.1 แต่ต่อมาภายหลังโจทก์ไปยื่นคำขออนุญาตทำการค้าที่ดินระบุว่าขายราคาตารางวาละ 300 บาท ไม่มีการจัดทำสาธารณูปโภคอย่างอื่น เว้นแต่ทำถนนลูกรังกว้าง 10 ถึง 15 เมตร เท่านั้น การกระทำของโจทก์เช่นนี้ย่อมเป็นการปฏิเสธการชำระหนี้ตามสัญญาจะซื้อจะขาย เมื่อโจทก์ไม่ปฏิบัติการชำระหนี้แก่จำเลย จำเลยก็ไม่มีหน้าที่ต้องชำระหนี้แก่โจทก์ และการที่โจทก์ปฏิเสธการชำระหนี้ โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน จำเลยย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ การที่จำเลยขอเงินค่าที่ดินคืนจากโจทก์เมื่อโจทก์ปฏิเสธว่าไม่มีหน้าที่ที่จะต้องสร้างสาธารณูปโภคต่าง ๆ ตามแผ่นพิมพ์โฆษณาเป็นการบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแล้ว สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจึงเป็นอันเลิกกันโจทก์และจำเลยต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม โจทก์ต้องคืนเงินค่าที่ดินซึ่งได้รับจากจำเลยตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมดอกเบี้ยแก่จำเลย โดยจำเลยต้องจดทะเบียนโอนที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขายคืนแก่โจทก์ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษามานั้นศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น"
          พิพากษายืน

( ธีระวัฒน์ ภัทรานวัช - ชูชาติ ศรีแสง - สบโชค สุขารมณ์ )

      

คำพิพากษาศาลฎีกาที่  6929/2542

ป.พ.พ. มาตรา 369
ป.วิ.พ. มาตรา 271
กฎกระทรวง ฉบับที่ 43 (พ.ศ.2537) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.2497 ข้อ 17(3)

          สัญญาประนีประนอมยอมความระหว่างโจทก์และจำเลยมีข้อความว่าโจทก์ยอมชำระเงินให้แก่จำเลยและจำเลยยอมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยสัญญาประนีประนอมยอมความระหว่างโจทก์และจำเลยดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทนคู่สัญญาต่างก็มีหน้าที่จะต้องชำระหนี้ต่อกัน ดังนั้น การที่โจทก์จะดำเนินการให้มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้เป็นของโจทก์นั้น โจทก์ก็ต้องขอปฏิบัติการชำระหนี้ให้แก่จำเลยด้วย เมื่อโจทก์ไม่ดำเนินการดังกล่าว โจทก์จึงไม่มีสิทธิยื่นคำร้องเพื่อขอให้บังคับจำเลยปฏิบัติตามคำพิพากษาได้

________________________________

          คดีสืบเนื่องมาจากโจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการจดทะเบียนซื้อขายที่ดินโฉนดเลขที่ 4417 ตำบลบ้านปทุม อำเภอสามโคก จังหวัดปทุมธานี และให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินโฉนดดังกล่าวให้แก่โจทก์ ต่อมาวันที่ 29 พฤศจิกายน 2536 โจทก์กับจำเลยทำสัญญาประนีประนอมยอมความและศาลชั้นต้นพิพากษาตามยอมในวันเดียวกัน มีข้อความว่า
          ข้อ 1. โจทก์ยอมชำระเงินแก่จำเลยจำนวน 2,600,000 บาท ภายในวันที่ 15 มีนาคม 2537
          ข้อ 2. จำเลยยอมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 4417 ตำบลบ้านปทุมอำเภอสามโคก จังหวัดปทุมธานี แก่โจทก์ในวันที่โจทก์ชำระเงินแก่จำเลยหากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาตามสัญญาประนีประนอมยอมความนี้ เป็นการแสดงเจตนาแทนจำเลย ค่าธรรมเนียม ค่าใช้จ่าย และค่าภาษีในการจดทะเบียนโจทก์เป็นผู้ชำระ
          ข้อ 3. หากโจทก์ไม่ชำระเงินแก่จำเลยภายในกำหนดเวลาตามข้อ 1 ยอมให้ที่ดินโฉนดเลขที่ 4417 ตำบลบ้านปทุม อำเภอสามโคก จังหวัดปทุมธานี ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลย
          ข้อ 4. โจทก์และจำเลยยอมตามข้อ 1 ถึง 3 ค่าฤชาธรรมเนียมและค่าทนายทั้งสองฝ่ายให้เป็นพับ
          ต่อมาวันที่ 19 พฤษภาคม 2537 โจทก์ยื่นคำร้องว่าในวันที่ 15 มีนาคม 2537โจทก์และจำเลยได้ไปที่สำนักงานที่ดินจังหวัดปทุมธานี โดยโจทก์ได้นำแคชเชียร์เช็คธนาคารกรุงเทพ จำกัด สาขาปทุมธานี จำนวนเงิน 2,600,000 บาทไปด้วย ส่วนจำเลยไม่ได้นำโฉนดที่ดินเลขที่ 4417 ตำบลบ้านปทุม อำเภอสามโคก จังหวัดปทุมธานี ติดตัวมาและในวันนั้นทั้งสองฝ่ายไม่ได้นำสัญญาประนีประนอมยอมความและคำพิพากษาตามยอมที่จ่าศาลรับรองความถูกต้องไปด้วย โจทก์จำเลยจึงได้ทำบันทึกให้เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดปทุมธานีรับทราบและตกลงกันว่าในวันที่ 16 มีนาคม 2537 เวลา 13.30 นาฬิกา ทั้งสองฝ่ายจะไปทำการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินกันใหม่เพราะในช่วงเช้าจะต้องไปขอคัดเอกสารที่ศาลก่อน ครั้นถึงวันเวลานัดโจทก์ได้ไปที่สำนักงานที่ดินแต่ปรากฏว่าจำเลยไม่ไป โจทก์จึงได้ทำหนังสือยื่นต่อเจ้าพนักงานที่ดินไว้การกระทำของจำเลยเป็นการไม่ปฏิบัติตามคำพิพากษาตามสัญญาประนีประนอมยอมความ จึงขอให้บังคับจำเลยปฏิบัติตามคำพิพากษาของศาลโดยให้จำเลยโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 4417 ดังกล่าวให้โจทก์ โดยโจทก์พร้อมจะชำระเงินจำนวน 2,600,000 บาท ให้แก่จำเลย
          จำเลยยื่นคำคัดค้านว่า โจทก์ไม่มีเงินที่จะชำระให้แก่จำเลยแคชเชียร์เช็คที่โจทก์กล่าวอ้างมิใช่เป็นของโจทก์แต่เป็นของบุคคลภายนอกไม่สามารถนำมาชำระหนี้แก่จำเลยและโจทก์ไม่มีเงินค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่จะชำระแก่สำนักงานที่ดินอีกทั้งมิได้นำเอกสารที่จะต้องใช้ประกอบการจดทะเบียนไปด้วยจึงไม่อาจจดทะเบียนโอนได้โจทก์จึงเป็นฝ่ายที่ไม่ปฏิบัติตามคำพิพากษาตามสัญญาประนีประนอมยอมความที่ดินพิพาทก็ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยโดยผลของคำพิพากษา จำเลยจึงไม่มีหน้าที่ต้องจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ขอให้ยกคำร้อง
          ศาลชั้นต้นไต่สวนแล้ววินิจฉัยว่า ในวันที่ 15 มีนาคม 2537 โจทก์และจำเลยได้ไปยังสำนักงานที่ดินจังหวัดปทุมธานีเพื่อปฏิบัติตามสัญญาประนีประนอมยอมความ แต่ไม่ปรากฏปฏิบัติตามสัญญาประนีประนอมยอมความได้เนื่องจากไม่ได้นำเอกสารคำพิพากษาตามยอมและสัญญาประนีประนอมยอมความไป โจทก์จำเลยสมัครใจที่จะเลื่อนการปฏิบัติตามสัญญาดังกล่าวไปโดยนัดหมายกันในวันรุ่งขึ้น เมื่อโจทก์อ้างว่าจำเลยไม่ยอมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่โจทก์ และตามสัญญาประนีประนอมยอมความ โจทก์จำเลยต่างก็มีหน้าที่จะต้องชำระอันเป็นสัญญาต่างตอบแทนโจทก์สามารถนำเงินจำนวน 2,600,000 บาท มาวาง ณ สำนักงานวางทรัพย์เพื่อชำระหนี้ให้แก่จำเลย และนำคำพิพากษาตามยอมไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์แทนการแสดงเจตนาของจำเลยได้ แต่โจทก์หาได้ดำเนินการไม่ โจทก์จึงไม่มีสิทธิยื่นคำร้องเพื่อขอบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามคำพิพากษาของศาล ยกคำร้อง
          โจทก์อุทธรณ์
          ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืน
          โจทก์ฎีกา
          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติได้ว่าคดีนี้โจทก์จำเลยได้ทำสัญญาประนีประนอมยอมความต่อหน้าศาลและศาลชั้นต้นพิพากษาตามยอม โดยสัญญาประนีประนอมยอมความมีข้อสำคัญว่า โจทก์ยอมชำระเงินแก่จำเลยจำนวน 2,600,000 บาท ภายในวันที่ 15 มีนาคม 2537 และจำเลยยอมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย ในวันที่ 15 มีนาคม 2537 โจทก์จำเลยไปสำนักงานที่ดินจังหวัดปทุมธานีเพื่อทำการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาท ซึ่งโจทก์นำแคชเชียร์เช็คเงินจำนวน 2,600,000 บาท มาชำระให้แก่จำเลยด้วย แต่เจ้าพนักงานที่ดินไม่อาจจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้ได้เพราะเอกสารยังไม่ครบ ในวันรุ่งขึ้นคือวันที่ 16 เดือนเดียวกันนั้นโจทก์ไปที่สำนักงานที่ดินอีก แต่จำเลยไม่ไป ต่อมาโจทก์จึงยื่นคำร้องขอให้ศาลบังคับจำเลยให้ปฏิบัติตามคำพิพากษา มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่าโจทก์จะขอให้ศาลบังคับจำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ได้หรือไม่เห็นว่า ตามสัญญาประนีประนอมยอมความระหว่างโจทก์และจำเลยมีข้อความว่า โจทก์ยอมชำระเงินให้แก่จำเลยและจำเลยยอมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย กรณีนี้หากจำเลยไม่ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทที่สำนักงานที่ดินจังหวัดปทุมธานีให้แก่โจทก์ โจทก์ก็สามารถถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยในการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทได้ แม้โฉนดที่ดินพิพาทจะอยู่ที่จำเลยและโจทก์ไม่ได้โฉนดที่ดินพิพาทมาจากจำเลย โจทก์ก็มีทางทำได้โดยยื่นคำขอใบแทนต่อเจ้าพนักงานที่ดินและขอให้ดำเนินการจดทะเบียนให้ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 43 (พ.ศ. 2537) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดินพ.ศ. 2497 ข้อ 17(3) ดังนั้น โจทก์ยังมีวิธีการที่จะดำเนินการขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทโดยไม่จำเป็นต้องบังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนด้วยตนเอง ถึงอย่างไรก็ตามสัญญาประนีประนอมยอมความระหว่างโจทก์และจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทน ต่างก็มีหน้าที่จะต้องชำระหนี้ต่อกัน เมื่อโจทก์จะดำเนินการขอให้มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้เป็นของโจทก์ โจทก์ก็ต้องขอปฏิบัติการชำระหนี้ให้แก่จำเลยด้วยที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งยกคำร้องของโจทก์และศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืนตามนั้นชอบแล้ว ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น"
          พิพากษายืน

( ไพโรจน์ คำอ่อน - พินิจ เพชรรุ่ง - ยงยศ นิสภัครกุล )

หมายเหตุ 
          ศาลฎีกาพิพากษาว่า โจทก์ไม่มีสิทธิยื่นคำร้องเพื่อขอให้บังคับจำเลยปฏิบัติตามคำพิพากษาตามยอม โดยอาศัยเหตุผลสองประการ คือ
          1. โจทก์ยังสามารถถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยในการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทได้
          2. โจทก์ยังไม่ขอปฏิบัติการชำระหนี้ให้แก่จำเลย
           ผู้เขียนเห็นว่า การที่จำเลยไม่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์นั้นอาจทำให้โจทก์เข้าใจได้ว่าเป็นการโต้แย้งสิทธิโจทก์แล้ว โจทก์จึงได้ยื่นคำร้องต่อศาลขอบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามคำพิพากษาตามยอม แต่ความจริงแล้วตามคำพิพากษาตามยอมได้กำหนดขั้นตอนการบังคับคดีในกรณีที่จำเลยไม่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ไว้แล้ว โดยให้โจทก์ชำระเงินแก่จำเลยแล้วถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยในการโอนกรรมสิทธิ์ได้ ดังนั้น การกระทำของจำเลยจึงยังไม่ถือว่าเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์อันเป็นเหตุให้โจทก์เสนอคดีต่อศาลได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 55 ประเด็นที่น่าสนใจมีอีกสองประการคือ
          1. ตามสัญญาประนีประนอมยอมความโจทก์ตกลงชำระเงินแก่จำเลยภายในวันที่ 15 มีนาคม 2537 จำเลยยอมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ในวันที่โจทก์ชำระเงินแก่จำเลย หากโจทก์ไม่ชำระเงินแก่จำเลยภายในกำหนดยอมให้ที่ดินพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลย ดังนั้น ปัญหาจึงมีอยู่ว่าเมื่อกำหนดระยะเวลาให้โจทก์ชำระเงินแก่จำเลยได้ล่วงเลยมาแล้ว และโจทก์ยังไม่ชำระเงินให้แก่จำเลย กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทจึงตกได้แก่จำเลยแล้วหรือไม่ ซึ่งจำเลยยื่นคำคัดค้านว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาหลายประการ แต่ศาลฎีกาไม่ได้วินิจฉัยว่าฝ่ายใดผิดสัญญาเหตุที่เป็นนเช่นนั้นเพราะเมื่อศาลฎีกาเห็นว่าโจทก์ไม่มีสิทธิยื่นคำร้องตามเหตุผลสองประการดังกล่าวข้างต้นแล้วก็สามารถยกคำร้องได้โดยไม่จำต้องวินิจฉัยว่าฝ่ายใดผิดสัญญา แต่อย่างไรก็ตามการที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่าในวันที่ 15 มีนาคม 2537 โจทก์และจำเลยไปที่สำนักงานที่ดินแต่ไม่สามารถปฏิบัติตามสัญญาประนีประนอมยอมความได้เนื่องจากไม่ได้นำเอกสารคำพิพากษาตามยอมและสัญญาประนีประนอมยอมความไปโจทก์จำเลยสมัครใจที่จะเลื่อนการปฏิบัติตามสัญญาดังกล่าวไปโดยนัดหมายกันในวันรุ่งขึ้นและศาลฎีกาวินิจฉัยว่าในวันรุ่งขึ้นโจทก์ไปที่สำนักงานที่ดินอีก แต่จำเลยไม่ไปนั้น ย่อมแสดงให้เป็นว่าคู่ความไม่ถือเอากำหนดระยะเวลาชำระเงินของโจทก์ที่ระบุไว้ในสัญญาประนีประนอมยอมความเป็นสาระสำคํญโดยการสมัครใจเลื่อนกำหนดเวลาชำระเงินดังกล่าว ดังนั้นจึงไม่อาจถือได้ว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาอันจะเป็นเหตุให้ที่ดินพิพาทตกได้แก่จำเลยและเมื่อถึงวันรุ่งขึ้นจำเลยไม่ได้ไปสำนักงานที่ดินตามนัด ดังนั้นการที่โจทก์ไปแต่ไม่ได้ชำระเงินให้แก่จำเลยเพราะเหตุที่จำเลยผิดนัด กรณีจึงไม่อาจถือได้ว่าโจทก์ผิดสัญญาเช่นเดียวกัน กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทจึงยังไม่ตกได้แก่จำเลย
          2. เมื่อกำหนดระยะเวลาให้โจทก์ชำระเงินแก่จำเลยที่ระบุไว้ในสัญญาประนีประนอมยอมความได้ล่วงเลยมาแล้ว โจทก์ยังจะสามารถบังคับคดีตามคำพิพากษาตามยอมได้อีกหรือไม่ ผู้เขียนเห็นว่า เมื่อคู่ความไม่ถือเอากำหนดระยะเวลาชำระเงินดังกล่าวเป็นสาระสำคัญแล้ว ย่อมมีผลเพียงให้กำหนดระะยะเวลาดังกล่าวใช้บังคับไม่ได้เท่านั้นหาทำให้การบังคับคดีตามข้อตกลงอื่นในสัญญาประนีประนอมยอมความสิ้นผลไปไม่เพียงแต่ถ้าหากโจทก์ประสงค์ที่จะบังคับคดีต่อไปโจทก์ก็ต้องกำหนดวันเวลาชำระเงินและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ใหม่อีกครั้งแล้วแจ้งให้จำเลยทราบเพื่อให้ทั้งโจทก์และจำเลยปฏิบัติการชำระหนี้และจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ตามวันเวลาที่กำหนดขึ้นใหม่ดังกล่าวต่อไป
           ภุชพงศ์ จรัสทรงกิติ

 

(ฎีกาเหล่านี้ทีมทนายความ Thai Law Consult นำมาจากระบบสืบค้นคำพิพากษาศาลฎีกา 1-11-55)