> >> ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด

Blog categories

Latest posts

Popular posts

Featured posts

ทนายณุมาพร พัฒนพงศธร น.บ.ท.64 เรียบเรียง

เรื่องที่ 18     อำนาจฟ้องคดี ของ ผู้จัดการ นิติบุคคลอาคารชุด

                    ทีมทนาย Thai Law Consult ตั้งใจว่า จะนำคำอธิบายกฎหมายเกี่ยวกับอาคารชุด ส่วนที่สำคัญทุกมาตรามานำเสนอ แต่เมื่อได้รับคำถามจากนิสิตเก่า คณะเกษตร มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ KU40 ว่า ใครมีอำนาจลงนามในหนังสือฟ้องคดีแทนนิติบุคคลของคอนโด พี่ตุ๊กตาจึงรีบนำเรื่องนี้มาให้ศึกษากันก่อนค่ะ

 

                     วันนี้ 16 สิงหาคม 2556 พี่แดง ปั๊มน้ำมัน ป.ต.ท. ศิษย์เก่า KU40 พืชสวน คณะเกษตร มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ สอบถามว่า "ลูกบ้าน(เจ้าของร่วม) ของคอนโด แถวถนนงามวงศ์วาน เลือกกรรมการ 9 คน กรรมการเลือกพี่แดงเป็นประธานนิติบุคคลอาคารชุด และนิติบุคคลจ้างบริษัท บ. ซึ่งเป็นบริษัทรับจ้างบริหารอาคาร มาบริหารคอนโดและในฐานะผู้จัดการ โดยแต่งตั้งให้นาย พ. เป็นผู้ดำเนินการแทนนิติบุคคล ต่อมา ลูกบ้าน(เจ้าของร่วม) เห็นว่า บริษัท ยู ผู้ประกอบคอนโด ก่อสร้างไม่ครบตามแบบแปลนที่โฆษณาไว้ตามแผ่นพับโฆษณา และนำพื้นที่บางส่วนที่กำหนดให้เป็นพื้นที่ส่วนกลาง ไปขายให้ทำเป็นร้านซักรีด ถามว่า ใครมีอำนาจลงชื่อให้ฟ้องคดี และจะหาทนายความได้จากไหน คิดค่าทนายเท่าไร

คำถาม - ใครมีอำนาจลงชื่อให้ฟ้องคดี และจะหาทนายความได้จากไหน คิดค่าทนายเท่าไร

ตอบ     - ผู้มีอำนาจลงลายมือชื่อให้ฟ้องคดี เป็นไปตาม ป.พ.พ. มาตรา 70 และ พ.ร.บ.อาคารชุด มาตรา 35, 36

 

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ป.พ.พ.)

มาตรา 70  นิติบุคคลต้องมีผู้แทนคนหนึ่งหรือหลายคน ทั้งนี้ตามกฎหมายข้อบังคับหรือตราสารจัดตั้งจะได้กำหนดไว้

                  ความประสงค์ของนิติบุคคลแสดงออกโดยผู้แทนของนิติบุคคล

พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2551

มาตรา 35

ให้นิติบุคคลอาคารชุดมีผู้จัดการคนหนึ่ง ซึ่งจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็ได้
ในกรณีที่นิติบุคคลเป็นผู้จัดการ ให้นิติบุคคลนั้นแต่งตั้งบุคคลธรรมดาคนหนึ่งเป็นผู้ดำเนินการแทนนิติบุคคลในฐานะผู้จัดการ

 

มาตรา 36   

ผู้จัดการมีอำนาจหน้าที่ ดังต่อไปนี้
(๑) ปฏิบัติการให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ตามมาตรา ๓๓ ตามข้อบังคับหรือตามมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมหรือคณะกรรมการ ทั้งนี้ โดยไม่ขัดต่อกฎหมาย
(๒) ในกรณีจำเป็นและรีบด่วน ให้ผู้จัดการมีอำนาจโดยความริเริ่มของตนเองสั่งหรือกระทำการใด ๆ เกี่ยวกับความปลอดภัยของอาคารดังเช่นวิญญูชนจะพึงรักษาและจัดการทรัพย์สิน ของตนเอง
(๓) จัดให้มีการดูแลความปลอดภัยหรือความสงบเรียบร้อยภายในอาคารชุด
(๔) เป็นผู้แทนของนิติบุคคลอาคารชุด
(๕) จัดให้มีการทำบัญชีรายรับรายจ่ายประจำเดือน และติดประกาศให้เจ้าของร่วมทราบภายในสิบห้าวันนับแต่วันสิ้นเดือนและต้องติด ประกาศเป็นเวลาไม่น้อยกว่าสิบห้าวันต่อเนื่องกัน
(๖) ฟ้องบังคับชำระหนี้จากเจ้าของร่วมที่ค้างชำระค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ เกินหกเดือนขึ้นไป
(๗) หน้าที่อื่นตามที่กำหนดในกฎกระทรวง
ผู้จัดการต้องปฏิบัติหน้าที่ด้วยตน เอง เว้นแต่กิจการซึ่งตามข้อบังคับหรือมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมตามมาตรา ๔๙ (๒) กำหนดให้มอบหมายให้ผู้อื่นทำแทนได้และต้องอยู่ปฏิบัติหน้าที่ตามเวลาที่ กำหนดไว้ในข้อบังคับ

 

มาตรา 38    

คณะกรรมการมีอำนาจหน้าที่ ดังต่อไปนี้
(๑) ควบคุมการจัดการนิติบุคคลอาคารชุด
(๒) แต่งตั้งกรรมการคนหนึ่งขึ้นทำหน้าที่เป็นผู้จัดการ ในกรณีที่ไม่มีผู้จัดการหรือผู้จัดการไม่สามารถปฏิบัติหน้าที่ตามปกติได้ เกินเจ็ดวัน
(๓) จัดประชุมคณะกรรมการหนึ่งครั้งในทุกหกเดือนเป็นอย่างน้อย
(๔) หน้าที่อื่นตามที่กำหนดในกฎกระทรวง

 

พี่ตุ๊กตา ทนายณุมาพร พัฒนพงศธร น.บ.ท.65 โทร.081-759-8181
ขออธิบายเรื่องตัวแทน หรือผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด โดยสรุปดังนี้

1. นิติบุคคลอาคารชุด ต้องมีผู้จัดการ ตามกฎหมาย อาจเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็ได้

2. ถ้าผู้จัดการเป็นนิติบุคคล เช่น บริษัทบริหารอาคาร ผู้จัดการของบริษัทบริหารอาคาร ย่อมมีอำนาจบริหารกระทำการต่างๆ ในนามของนิติบุคคลอาคารชุด หรือผู้จัดการของบริษัทบริหารอาคารชุด มีอำนาจกระทำการใดๆ แทนนิติบุคคลอาคารชุด และมีอำนาจแต่งตั้งให้บุคคลธรรมดาอื่น เป็นผู้ดำเนินการแทนในนามผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดได้ ทั้งนี้ ตามฎีกาที่ 18/2543

3. จากคำถามนี้ ผู้มีอำนาจลงชื่อในหนังสือมอบอำนาจให้ฟ้องคดี คือ ผู้จัดการของบริษัทบริหารอาคาร บ. และ นาย พ. ผู้ดำเนินการแทนนิติบุคคล

4. กรณีมีเหตุขัดข้อง เกี่ยวกับอำนาจของผู้จัดการ เช่น ไม่มีผู้จัดการ หรือผู้จัดการไม่สามารถปฏิบัติงานได้ เกิน 7 วัน เช่น ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดลาป่วย ลาพักร้อน หรือขาดงานเกินกว่า 7 วัน ก็ให้คณะกรรมการของนิติบุคคลอาคารชุด แต่งตั้งกรรมการนิติบุคคลคนหนึ่งขึ้นทำหน้าที่เป็นผู้จัดการเป็นการชั่วคราว หากตำแหน่งผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดว่างลง ก็ต้องเลือกผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดขึ้นใหม่ ตามมาตรา 35/2 ให้ทำหน้าที่ผู้จัดการ

 

หมายเหตุ : หากนิติบุคคลอาคารชุดใด มีปัญหาทำนองนี้ จนกรรมการเครียด อยากหาทางออก หาคนปรึกษา หาทนายช่วยดูแล ทีมทนาย Thai Law Consult ยินดีให้คำปรึกษา ติดต่อพี่ตุ๊กตามานะคะ

พี่ตุ๊กตาขอนำฎีกาย่อที่ 18/2543 มาตอบคำถามของพี่แดง KU40 ดังนี้ค่ะ

"นิติบุคคลอาคารชุด โจทก์ มีผู้จัดการคือ บริษัท บ. และมีการแต่งตั้งให้ พ. เป็นผู้ดำเนินการแทนนิติบุคคลในฐานะผู้จัดการ พ. ย่อมเป็นผู้จัดการของโจทก์ และมีอำนาจหน้าที่เป็นผู้แทนของโจทก์ด้วย พ. ลงชื่อในหนังสือมอบอำนาจให้ฟ้องคดี ในฐานะผู้จัดการของโจทก์ เท่ากับโจทก์เป็นผู้มอบอำนาจเอง เช่นเดียวกับหัวหน้าส่วนราชการที่เป็นนิติบุคคล มอบอำนาจให้บุคคลอื่นฟ้องคดีแทนส่วนราชการนั้น"

 

 

 

 

 

 

 

(ฎีกาเหล่านี้ทีมทนายความ Thai Law Consult นำมาจากระบบสืบค้นคำพิพากษาศาลฎีกา 1-11-55)