วันนี้ ผู้จัดการอาคาร ของบริษัทบริหารอาคารชื่อดัง รับงานบริหารคอนโดหรูแถวสุขุมวิท ซึ่งมีมูลค่าโครงการเกือบ 1500 ล้านบาท มีปัญหาในการเก็บค่าส่วนกลางจากลูกบ้านกลุ่มหนึ่งราว 40 คน ซึ่งค้างค่าส่วนกลางมาร่วม 2 ปี ขณะที่แต่ละคนขับรถยนต์นั่งมีราคาแพง แต่หน้าด้านค้างค่าส่วนกลาง แม้ทวงถามก็เพิกเฉย บางคนต่อว่านิติฯ และกรรมการ ให้เจ็บใจเล่นเสียอีก พี่ตุ๊กตาจึงนำเรื่องนี้มาลงไว้ค่ะ

.

ลูกบ้านไม่ชำระค่าส่วนกลาง นิติฯ ไม่ออกสติ๊กเกอร์จอดรถให้ ได้หรือไม่

ตอบ     - มีหลักกฎหมายเกี่ยวข้องดังนี้ :

พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2551

มาตรา18  เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากบริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกันตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ตามที่กําหนดไว้ในข้อบังคับ
             เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากรและค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดําเนินการ
เกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14

มาตรา 33  นิติบุคคลอาคารชุดที่ได้จดทะเบียนตามมาตรา 31 ให้มีฐานะเป็นนิติบุคคล
              นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแล รักษาทรัพย์ส่วนกลางและให้มีอํานาจกระทําการใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัตินี้

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 1336  ภายใต้บังคับแห่งกฎหมาย เจ้าของทรัพย์สินมีสิทธิใช้สอย และ จำหน่ายทรัพย์สินของตน และได้ดอกผลแห่งทรัพย์สินนั้น กับทั้งมีสิทธิติดตามเอาคืนซึ่งทรัพย์สินของตน จากบุคคลผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ และมีสิทธิขัดขวางมิให้ผู้อื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้น โดยมิชอบด้วยกฎหมาย

เกณฑ์ในการตัดสิน ของทนาย Thai Law Consult มีดังนี้

1.     แต่ละฝ่าย ใช้สิทธิ เกินส่วน-เกินหน้าที่ ของตนหรือไม่ (นิติฯ ได้ทวงถามหรือเจรจา ให้ลูกบ้านที่ค้างชำระค่าส่วนกลางทั้ง 10 คน ชำระมาก่อนหรือไม่)

2.     นิติฯ มีหน้าที่รับผิดชอบจัดการและดูแลทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด และการออกระเบียบข้อบังคับในอันที่จะจัดการและดำเนินการเพื่อความปลอดภัย ดูแลกิจการต่างๆ อันเป็นประโยชน์ต่อเจ้าของร่วม เพื่อให้บรรลุวัตถุประสงค์ของอาคารชุดตามข้อบังคับหรือไม่

3.     ข้อบังคับของอาคารชุด สอดคล้องกับ มาตรา 32 ของ พ.ร.บ.อาคารชุดฯ หรือไม่

4.     ข้อควรระวัง คือ ศาลมักจะยก ป.พ.พ. มาตรา 1336 ขึ้นอ้างว่า เจ้าของทรัพย์ มีสิทธิใช้สอย และมีสิทธิขัดขวางไม่ให้ผู้อื่นสอดเข้าเกี่ยวข้อง กับทรัพย์สินนั้นโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย

5.     นิติบุคคลควรระวังว่า คำพิพากษาฎีกาที่ 8512/2553 ระหว่าง บริษัท เคียงทะเลพาเลซ จำกัด โจทก์ กับ นิติบุคคลอาคารชุดซีไซด์เพลซ กับพวก จำเลย ว่า "นิติบุคคล ไม่สามารถออกข้อบังคับ ที่จะไม่ส่งมอบบัตรผ่านประตูนิรภัยแก่ลูกบ้านที่ไม่ชำระค่าส่วนกลาง" เพราะทำให้ลูกบ้านเสื่อมเสียสิทธิในการใช้สอยทรัพย์ส่วนบุคคล

6.     ทางออก คือ การฟ้องคดีต่อศาล

7.     พี่ตุ๊กตา ได้นำฎีกาที่ 8512/2553 มาลงไว้แล้วค่ะ (ข้อเท็จจริงอาจจะแตกต่างกับคำถามเล็กน้อยค่ะ)

เกณฑ์ในการตัดสิน ของทีมทนาย Thai Law Consult เรื่องที่จอดรถ มีดังนี้

1.     กรณีที่จอดรถเป็นทรัพย์ส่วนกลาง (ไม่ Fix เฉพาะห้องเจ้าของร่วม) นิติฯ อาจอ้าง มาตรา 18 แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุดฯ และข้อบังคับของนิติฯ เพื่อไม่ออกบัตรจอดรถหรือสติ๊กเกอร์ให้แก่เจ้าของร่วมที่เหนียวหนี้ ไม่ชำระค่าส่วนกลาง

2.     กรณีที่จอดรถไม่เป็นทรัพย์ส่วน กลาง (Fix เฉพาะห้องเจ้าของร่วม เพราะเป็นทรัพย์ส่วนบุคคล) นิติฯ อาจไม่ออกบัตรจอดรถหรือสติ๊กเกอร์ให้แก่เจ้าของร่วมที่เหนียวหนี้ หรือไม่ชำระค่าส่วนกลาง แต่ไม่อาจออกระเบียบหรือทำการใดๆ เกี่ยวกับที่จอดรถดังกล่าว เพื่อให้เป็นที่เสื่อมสะดวกแก่ลูกบ้านผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ แม้จะไม่ชำระค่าส่วนกลาง - ทางออก คือ การฟ้องคดีต่อศาล

3.     ทั้งนี้ กรณีที่จอดรถ Fix เฉพาะเจ้าของห้องร่วม ศาลฎีกาได้ตัดสินไว้ 1013/2550 ระหว่าง นายชำนาญ โจทก์ กับ นิติบุคคลอาคารชุด ชำนาญเพ็ญชาติ บิสเนสเซ็นเตอร์ จำเลย

พี่ตุ๊กตา ทนายณุมาพร พัฒนพงศธร โทร. 081-759-8181 ขอนำส่วนหนึ่งของฎีกาดังกล่าว มาลงไว้ดังนี้ค่ะ

          ตาม พ.ร.บ.อาคารชุดฯ มาตรา 33 บัญญัติว่า นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางและ ให้มีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว การที่จำเลยออกระเบียบกำหนดให้รถยนต์ที่จะเข้ามาจอดในอาคารจอดรถยนต์ ของนิติฯ จะต้องได้รับสติ๊กเกอร์จากนิติฯ เพื่อติดรถยนต์ก่อน อันเป็นการจัดการและดูแลทรัพย์สินส่วนกลาง คือ สถานที่จอดรถ ให้อยู่ในระเบียบเดียวกัน จำเลย(นิติฯ) ย่อมสามารถกระทำได้ตามที่กำหนดไว้ ในระเบียบว่าด้วยการขอรับสติ๊กเกอร์จอดรถยนต์ในอาคารจอดรถยนต์ ข้อ 1. แต่การที่จำเลยกำหนดไว้ในข้อ 2. ว่า "เจ้าของร่วมผู้มีสิทธิในการขอรับสติ๊กเกอร์ตามข้อ 1. จะต้องไม่ค้างชำระค่าส่วนกลางเกิน 6 เดือนนั้น ไม่สามารถกระทำได้ เพราะเรื่องการค้างชำระค่าส่วนกลาง ถือเป็นหนี้ ที่จะต้องมีการฟ้องร้องบังคับตามกฎหมาย การออกระเบียบเช่นนี้ ถือเป็นการหลีกเลี่ยงที่จะไม่ใช้สิทธิฟ้องร้องให้ถูกต้อง จึงมีเจตนาบีบบังคับเอากับโจทก์ ให้ต้องปฏิบัติตามระเบียบที่จำเลย(นิติฯ)กำหนด จึงไม่ชอบด้วยเจตนาของ พ.ร.บ.อาคารชุด ไม่สามารถบังคับเอาแก่โจทก์ได้

 .

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1013/2550

ป.พ.พ. มาตรา 420, 458, 1336

พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 4, 33 

          ตามสัญญาขายห้องชุดระหว่างผู้ขายกับโจทก์ผู้ซื้อระบุข้อความว่าขาย (ห้องชุด) พร้อมที่จอดรถ หมายเลข 538 - 540, 547 - 549 ของอาคารจอดรถจำนวน 5 คัน ให้แก่โจทก์เป็นเงิน 10,014,333 บาท ถือได้ว่าโจทก์ได้กรรมสิทธิ์ในห้องชุดพร้อมที่จอดรถยนต์ตั้งแต่ขณะเมื่อได้ทำสัญญาซื้อขายกันแล้วตาม ป.พ.พ. มาตรา 458 ซึ่งโจทก์ในฐานะเป็นเจ้าของทรัพย์สิน ย่อมมีสิทธิต่าง ๆ ตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 1336

          ที่จอดรถยนต์ในอาคารชุดโดยสภาพย่อมถือเป็นทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม จึงเป็นทรัพย์ส่วนกลางตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 4 แต่เมื่อสัญญาขายห้องชุดที่โจทก์ซื้อกรรมสิทธิ์มาระบุว่าขาย (ห้องชุด) พร้อมที่จอดรถ ที่จอดรถยนต์ตามที่ระบุไว้ย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์พร้อมห้องชุดและไม่ถือเป็น “ทรัพย์ส่วนกลาง” ของอาคารชุดอีกต่อไป แต่ถือเป็น “ทรัพย์ส่วนบุคคล” ของโจทก์แล้ว จำเลยซึ่งเป็นนิติบุคคลอาคารชุดจึงไม่อาจออกระเบียบหรือกระทำการใด ๆ เกี่ยวกับที่จอดรถยนต์ดังกล่าวในภายหลังให้เป็นที่เสื่อมความสะดวกแก่โจทก์ผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ แม้โจทก์ค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางเกินกว่า 6 เดือน จำเลยก็ชอบที่จะไปว่ากล่าวเป็นอีกคดีต่างหาก เมื่อจำเลยออกระเบียบห้ามมิให้โจทก์นำรถยนต์เข้ามาจอดในที่จอดรถยนต์ตามสัญญาขาย กระทั่งโจทก์ต้องนำรถยนต์ไปจอดในสถานที่อื่น จนต้องเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นโดยไม่จำเป็น อันถือเป็นการขัดขวางสิทธิใช้สอยทรัพย์สินตามสัญญาขายห้องชุดของโจทก์ ถือได้ว่าเป็นการจงใจกระทำละเมิดต่อโจทก์ ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย จำเลยจึงต้องชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์

          ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 บัญญัติว่านิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว การที่จำเลยออกระเบียบกำหนดให้รถยนต์ที่จะเข้ามาจอดในอาคารจอดรถยนต์ของจำเลยจะต้องได้รับสติกเกอร์จากจำเลยเพื่อติดรถยนต์ก่อนอันเป็นการจัดการและดูแลทรัพย์สินส่วนกลางคือสถานที่จอดรถให้อยู่ในระเบียบเดียวกัน จำเลยย่อมสามารถกระทำได้ตามที่กำหนดไว้ในระเบียบว่าด้วยการขอรับสติกเกอร์จอดรถยนต์ในอาคารจอดรถยนต์ ข้อ 1 แต่การที่จำเลยกำหนดในข้อ 2 ว่าเจ้าของร่วมผู้มีสิทธิในการขอรับสติกเกอร์ตามข้อ 1 จะต้องไม่ค้างชำระค่าส่วนกลางเกิน 6 เดือนนั้น ไม่สามารถกระทำได้ เพราะเรื่องการค้างชำระค่าส่วนกลางถือเป็นหนี้ที่จะต้องมีการฟ้องร้องบังคับคดีตามกฎหมาย การออกระเบียบเช่นนี้ถือเป็นการหลีกเลี่ยงที่จะไม่ใช้สิทธิฟ้องร้องให้ถูกต้อง มีเจตนาที่จะบีบบังคับเอากับโจทก์ให้ต้องปฏิบัติตามระเบียบที่จำเลยกำหนดจึงไม่ชอบด้วยเจตนารมณ์ในการบังคับใช้กฎหมายตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ไม่สามารถบังคับเอาแก่โจทก์ได้

________________________________

          โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 65/155 และ 65/158 ในอาคารชุด ชำนาญเพ็ญชาติ บิสเนสเซ็นเตอร์ พร้อมกับที่จอดรถ 5 ที่ หมายเลข 538, 539, 540, 547 และ 548 ซึ่งอยู่ที่ชั้น 6 และชั้น 7 ของอาคารจอดรถ ต่อมาวันที่ 1 กันยายน 2544 จำเลยออกระเบียบว่ารถยนต์ทุกคันที่จะขึ้นไปยังที่จอดรถซึ่งรวมทั้งที่จอดรถของโจทก์จะต้องมี “สติกเกอร์” ที่จำเลยออกให้ มิฉะนั้นต้องจอดรถในที่ที่จำเลยกำหนดและต้องเสียค่าจอดในอัตราชั่วโมงละ 20 บาท หลังจากนั้นพนักงานลูกค้าและแขกของโจทก์ไม่สามารถขึ้นไปจอดรถในที่จอดรถของโจทก์ได้ และต้องเสียค่าจอดรถ การกระทำของจำเลยเป็นการละเมิดสิทธิของโจทก์ ทำให้ได้รับความเสียหาย โจทก์ขอคิดค่าเสียหายต่อที่จอดรถ 1 ที่ เป็นเงิน 3,000 บาทต่อเดือน ถึงวันฟ้องค่าเสียหายสำหรับที่จอดรถ 5 ที่ เป็นเงิน 14,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยชำระเงิน 14,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ของต้นเงิน 14,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์ในอัตราที่จอดรถที่ละ 3,000 บาทต่อเดือน รวมที่จอดรถ 5 ที่ เป็นเงินเดือนละ 15,000 บาท นับแต่วันฟ้องไปจนกว่าจะยุติการละเมิดต่อโจทก์ และให้จำเลยกับบริวารยุติการขัดขวางโจทก์ พนักงาน ลูกค้าและแขกของโจทก์เข้าไปจอดรถในที่จอดรถของโจทก์

          จำเลยให้การว่า ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 และข้อบังคับของจำเลยได้กำหนดให้อำนาจจำเลยโดยนายอำนาจ เกิดผล ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดมีอำนาจหน้าที่บริหารงานและมีอำนาจในการที่จะออกกฎระเบียบใด ๆ ให้เจ้าของร่วมพึงปฏิบัติที่เป็นประโยชน์ต่อเจ้าของร่วมที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดทุกคน อาคารจอดรถเป็นทรัพย์สินส่วนกลาง ซึ่งจำเลยมีอำนาจหน้าที่ดูแลรับผิดชอบจัดการให้เป็นไปเพื่อผลประโยชน์ร่วมกันของเจ้าของร่วม จำเลยออกระเบียบการใช้พื้นที่จอดรถในอาคารจอดรถ ตั้งแต่ปี 2537 กำหนดให้ลูกค้าหรือเจ้าของร่วม หรือโจทก์รับสติกเกอร์จอดรถยนต์ในอาคารจอดรถได้ แต่จะต้องไม่ค้างชำระค่าใช้จ่ายร่วมหรือส่วนกลางเกิน 6 เดือน ส่วนรถยนต์ที่ไม่มีสติกเกอร์หรือรถยนต์ที่เป็นผู้มาติดต่อโจทก์หรือเจ้าของร่วม จำเลยได้จัดหาช่องหรือชั้นที่จอดรถให้ โดยให้จอดฟรี 1 ชั่วโมง และต้องประทับตราจอดรถจากบริษัทหรือเจ้าของร่วม ถ้าเกินกำหนดเวลาจะต้องเสียค่าบริการชั่วโมงละ 20 บาท ซึ่งจำเลยได้ประกาศให้ทราบทั่วกันแล้ว และจำเลยกำหนดให้เจ้าของร่วมทุกคนและโจทก์มีหน้าที่ชำระค่าใช้จ่ายร่วมหรือส่วนกลางในส่วนอาคาร ราคาตารางเมตรละ 40 บาทต่อเดือน แต่โจทก์ค้างชำระค่าใช้จ่ายร่วมเป็นเวลาร่วม 6 ปี เป็นเงิน 1,000,000 บาทเศษ จำเลยจึงไม่ให้สติกเกอร์จอดรถแก่โจทก์ จำเลยมิได้ละเมิดต่อโจทก์ ขอให้ยกฟ้อง

          ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนจำเลย โดยกำหนดค่าทนายความ 3,000 บาท

          โจทก์อุทธรณ์

          ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนจำเลย โดยกำหนดค่าทนายความ 1,200 บาท ให้โจทก์ใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์ 600 บาท แทนจำเลย นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น

          โจทก์ฎีกา

          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติโดยคู่ความไม่โต้แย้งกันว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดสองห้องในอาคารชุดชำนาญเพ็ญชาติ บิสเนสเซ็นเตอร์ ห้องเลขที่ 65/155 และ 65/158 พร้อมที่จอดรถยนต์ในอาคารจอดรถยนต์ชั้นที่ 6 ช่องหมายเลข 538 ถึง 540 และชั้นที่ 7 ช่องหมายเลข 547 และ 548 ปรากฏตามสำเนาสัญญาขาย เอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 2 แผ่นที่ 5 จำเลยเป็นนิติบุคคลอาคารชุดดังกล่าวตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มูลเหตุคดีนี้สืบเนื่องจากจำเลยออกประกาศกำหนดให้รถยนต์ทุกคันที่จะเข้าจอดในอาคารจอดรถยนต์ต้องติดสติกเกอร์ที่จำเลยออกให้ มิฉะนั้นต้องจอดในที่ที่จำเลยจัดให้และเสียค่าจอดเป็นรายชั่วโมง จากนั้นจำเลยออกระเบียบว่าด้วยการขอรับสติกเกอร์จอดรถยนต์ในอาคารจอดรถยนต์ฉบับลงวันที่ 20 ตุลาคม 2543 ขึ้นใช้บังคับ กำหนดให้เจ้าของห้องชุดที่จะมีสิทธิขอรับสติกเกอร์ดังกล่าว จะต้องค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางไม่เกิน 6 เดือน มิฉะนั้นไม่มีสิทธิเรียกร้องขอรับสติกเกอร์เพื่อนำรถยนต์เข้าจอดในที่จอดรถยนต์โดยเด็ดขาด ปรากฏตามเอกสารหมาย ล.9 โจทก์ค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางเกินกว่า 6 เดือน จำเลยจึงไม่ออกสติกเกอร์ให้ โจทก์ต้องเช่าที่จอดรถยนต์ส่วนบุคคลของบริษัทคอนโดวิลล์ จำกัด จำนวน 2 ช่อง ในอาคารจอดรถยนต์เดียวกัน เพื่อใช้เป็นที่จอดรถยนต์ของลูกค้า พนักงาน และแขกของโจทก์ คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยว่า จำเลยมีอำนาจออกระเบียบในการจัดการทรัพย์สินส่วนกลางเพื่อบังคับเอาแก่โจทก์ตามที่โจทก์ฎีกาหรือไม่ เห็นว่า ตามสำเนาหนังสือสัญญาขายห้องชุด ลงวันที่ 28 กรกฎาคม 2536 ระหว่างบริษัท ยู.เอ็ม.ไอ. พรอพเพอร์ตี้ จำกัด ผู้ขายกับโจทก์ผู้ซื้อ ข้อ 4 ระบุข้อความไว้ชัดเจนว่าขาย (ห้องชุด) พร้อมที่จอดรถ หมายเลข 538 - 540, 547 - 548 จำนวน 5 คัน ชั้นที่ 6 และ 7 ให้แก่โจทก์เป็นเงิน 10,014,333 บาท ปรากฏตามสำเนาสัญญาขายห้องชุด เอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 2 แผ่นที่ 5 ดังนี้ ถือได้ว่าโจทก์ย่อมได้กรรมสิทธิ์ในห้องชุดพร้อมที่จอดรถยนต์ตั้งแต่ขณะเมื่อได้ทำสัญญาซื้อขายกันแล้ว ตามนัยแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 458 ซึ่งภายในบังคับแห่งกฎหมายโจทก์ในฐานะเป็นเจ้าของทรัพย์สิน มีสิทธิใช้สอยและจำหน่ายทรัพย์สินของตนและได้ซึ่งดอกผลแห่งทรัพย์สินนั้น กับทั้งมีสิทธิติดตามและเอาคืนซึ่งทรัพย์สินของตนจากบุคคลผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ และมีสิทธิขัดขวางมิให้ผู้อื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้นโดยมิชอบด้วยกฎหมาย ตามนัยแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336 ปัญหาว่าที่จอดรถยนต์ตามที่จำเลยออกระเบียบมานั้น ถือเป็นทรัพย์ส่วนกลางตามความหมายแห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 หรือไม่ เห็นว่า พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 4 ให้ความหมายของคำว่า “ทรัพย์ส่วนกลาง” หมายความว่า ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดิน หรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม และให้ความหมายคำว่า “ทรัพย์ส่วนบุคคล” หมายความว่า ห้องชุด และหมายความรวมถึงสิ่งปลูกสร้าง หรือที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย ซึ่งโดยปกติแล้วที่จอดรถยนต์ในอาคารชุดโดยสภาพย่อมถือเป็นทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม จึงเป็นทรัพย์ส่วนกลางตามความหมายแห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 4 ข้างต้น แต่เมื่อกรณีตามสัญญาขายห้องชุดที่โจทก์ซื้อกรรมสิทธิ์มาจากบริษัท ยู.เอ็ม.ไอ. พรอพเพอร์ตี้ ผู้ขาย ระบุข้อความไว้ชัดเจนแล้วว่าขาย (ห้องชุด) พร้อมที่จอดรถ จึงฟังได้ว่าที่จอดรถยนต์ตามที่ระบุไว้ในสัญญาย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์พร้อมห้องชุดและไม่ถือเป็น“ทรัพย์ส่วนกลาง” ของอาคารชุดอีกต่อไป แต่ถือเป็น “ทรัพย์ส่วนบุคคล” ของโจทก์ผู้ซื้อห้องชุดนั้นแล้ว จำเลยจึงไม่อาจออกระเบียบหรือกระทำการใด ๆ เกี่ยวกับที่จอดรถยนต์ดังกล่าวในภายหลังให้เป็นที่เสื่อมความสะดวกแก่โจทก์ผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องชุดและที่จอดรถยนต์ตามสัญญาขายดังกล่าวอีก แม้จะได้ความว่าโจทก์ค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางเกินกว่า 6 เดือน จำเลยก็ชอบที่จะไปว่ากล่าวเป็นอีกคดีต่างหาก หาใช่ออกระเบียบเพื่อมาบังคับแก่โจทก์ในเรื่องนี้ให้เป็นที่เสื่อมสิทธิแก่โจทก์ เมื่อจำเลยออกระเบียบห้ามมิให้โจทก์นำรถยนต์เข้ามาจอดในที่จอดรถยนต์ตามสัญญาขาย กระทั่งโจทก์ต้องนำรถยนต์ไปจอดในสถานที่อื่น จนต้องเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นโดยไม่จำเป็น อันถือเป็นการขัดขวางสิทธิใช้สอยทรัพย์สินตามสำเนาสัญญาขายห้องชุดของโจทก์ การกระทำของจำเลยจึงถือได้ว่าเป็นการจงใจกระทำละเมิดต่อโจทก์ ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย จำเลยจึงต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ในผลแห่งการละเมิดที่ตนกระทำไปนั้น

          ส่วนปัญหาว่า การที่จำเลยออกระเบียบกำหนดให้รถยนต์ที่จะเข้ามาจอดในอาคารจอดรถยนต์ของจำเลยจะต้องได้รับสติกเกอร์ของจำเลยก่อนจะสามารถกระทำได้หรือไม่นั้น เห็นว่า ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 บัญญัติความไว้ชัดเจนว่านิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัตินี้ การที่จำเลยออกระเบียบกำหนดให้รถยนต์ที่จะเข้ามาจอดในอาคารจอดรถยนต์ของจำเลยจะต้องได้รับสติกเกอร์จากจำเลยเพื่อติดรถยนต์ก่อนเพื่อเป็นการแยกแยะให้เห็นว่ารถยนต์คันใดอยู่ในความครอบครองดูแลของอาคารชุด เท่ากับเป็นการจัดการและดูแลทรัพย์สินส่วนกลางคือสถานที่จอดรถของอาคารชุดให้อยู่ในระเบียบเดียวกัน โดยทั่วไปจำเลยย่อมสามารถกระทำได้ตามที่กำหนดไว้ในระเบียบว่าด้วยการขอรับสติกเกอร์จอดรถยนต์ในอาคารจอดรถยนต์ เอกสารหมาย ล.9 ข้อ 1 แต่การที่จำเลยกำหนดระเบียบดังกล่าวในข้อ 2 ว่าเจ้าของร่วมผู้มีสิทธิในการขอรับสติกเกอร์ในช่องจอดรถยนต์ตามข้อ 1 จะต้องไม่ค้างชำระค่าส่วนกลางเกิน 6 เดือนนั้น เห็นว่า ไม่สามารถกระทำได้ เพราะเรื่องการค้างชำระค่าส่วนกลางถือเป็นหนี้ที่จะต้องมีการฟ้องร้องบังคับคดีตามกฎหมาย การออกระเบียบในกรณีเช่นนี้ถือเป็นการหลีกเลี่ยงที่จะไม่ใช้สิทธิฟ้องร้องให้ถูกต้อง แต่แสดงให้เห็นว่ามีเจตนาแอบแฝงที่จะหาทางบีบบังคับเอากับโจทก์ให้ต้องปฏิบัติตามระเบียบที่จำเลยกำหนด การออกระเบียบในข้อ 2 ดังกล่าว จึงไม่น่าจะชอบด้วยเจตนารมณ์ในการบังคับใช้กฎหมายตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 ไม่สามารถบังคับเอาแก่โจทก์ได้ คดีนี้ที่โจทก์เรียกค่าเสียหายจากการมิได้ใช้ที่จอดรถยนต์ตามสัญญาขาย และต้องนำรถยนต์ไปจอดในสถานที่อื่น เป็นเงินเดือนละ 3,000 บาท ต่อที่จอดรถยนต์ 1 ที่ เท่ากับจำนวนค่าเช่าที่โจทก์ได้จ่ายไปจริง ตามใบเสร็จรับเงินเอกสารหมาย จ.2 ถือเป็นอัตราที่เหมาะสมแล้ว แต่ที่โจทก์เรียกค่าเสียหายในการมิได้ใช้ที่จอดรถยนต์รวม 5 ที่นั้น เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่าจำเลยยินยอมให้โจทก์ใช้ที่จอดรถยนต์ 1 ที่ โจทก์จึงมิได้ใช้ที่จอดรถยนต์เพียง 4 ที่ และปรากฏข้อเท็จจริงตามใบเสร็จรับเงินเอกสารหมาย จ.2 ด้วยว่า โจทก์เช่าที่จอดรถยนต์ของบุคคลอื่นเพื่อใช้แทนที่จอดรถยนต์ของโจทก์เพียง 2 ที่ โจทก์จึงเสียหายจริงเป็นเงิน 6,000 บาท ต่อเดือน โจทก์มีสิทธิเรียกร้องได้นับแต่วันที่ 1 กันยายน 2544 ซึ่งเป็นวันที่ระเบียบว่าด้วยการขอรับสติกเกอร์จอดรถยนต์ในอาคารจอดรถยนต์ตามเอกสารหมาย จ.2 มีผลใช้บังคับ คิดถึงวันฟ้องเป็นเงิน 5,600 บาท ส่วนที่จอดรถยนต์อีก 2 ที่ ที่โจทก์เรียกค่าเสียหายมาในอัตราเดียวกันทำนองว่าเป็นผลประโยชน์ที่โจทก์จะได้รับหากนำออกให้บุคคลอื่นเช่านั้น เห็นว่า เป็นเพียงการคาดคะเนของโจทก์ ซึ่งไม่แน่นอนว่าโจทก์จะได้รับผลประโยชน์ตามนั้นจริงหรือไม่ จึงเห็นควรไม่กำหนดค่าเสียหายในส่วนนี้ให้แก่โจทก์ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา”

          พิพากษากลับ ให้จำเลยงดการขัดขวางการใช้สิทธิในที่จอดรถยนต์ของโจทก์ตามสำเนาหนังสือสัญญาขาย ลงวันที่ 28 กรกฎาคม 2536 และให้ใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เป็นเงิน 5,600 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้อง (วันที่ 29 กันยายน 2544) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ กับให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ต่อไปอีกเดือนละ 6,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะยุติการกระทำละเมิดต่อโจทก์ คำขออื่นให้ยก ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลให้เป็นพับ. 

( ประทีป ปิติสันต์ - ประจักษ์ เกียรติ์อนุพงศ์ - นุรักษ์ มาประณีต ) 

หมายเหตุ 

          การกระทำของจำเลยที่เป็นการกระทำละเมิดอยู่ที่การขัดขวางมิให้โจทก์นำรถยนต์เข้าไปจอดในที่จอดรถยนต์ซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลของโจทก์ มิใช่อยู่ที่การออกระเบียบของจำเลย แต่ที่ศาลฎีกาต้องวินิจฉัยถึงระเบียบของจำเลยด้วย ก็เพราะว่าถ้าระเบียบนั้นใช้บังคับแก่โจทก์ได้ จำเลยย่อมมีอำนาจกระทำการดังกล่าวได้และไม่ถือว่าเป็นผิดกฎหมาย จึงไม่เป็นการกระทำละเมิดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 420          

           ไพโรจน์ วายุภาพ