ทนายพงศ์รัตน์ รัตนพงศ์ น.บ.ท.64 ผู้เรียบเรียง
ทนายจำเลยต่อสู้คดีตามแนวฎีกากันอย่างไร

 

เรื่องที่ 13      สัญญาจะซื้อจะขายบ้านจัดสรร ผู้บริโภคขอแก้ไข ได้หรือไม่


               ผู้บริโภคทำสัญญาจองซื้อที่ดินพร้อมบ้านเดี่ยว ราคา 4 ล้านกว่าบาท วางเงินจองไว้ 2 แสนบาทแล้ว ต่อมาเห็นว่าสัญญาบางข้อไม่เป็นธรรม จึงขอให้ผู้ประกอบการแก้ไขสัญญา แต่ผู้ประกอบการไม่แก้ไข และเร่งรัดให้ทำสัญญาจะซื้อจะขาย ผู้บริโภคก็เพิกเฉย ต่อมาผู้บริโภคขอเงินจองคืน ผู้ประกอบการไม่คืน อ้างว่ามีสิทธิริบแล้ว เมื่อผู้บริโภคฟ้องคดี ศาลจะตัดสินอย่างไร Thai Law Consult มีคำตอบเรื่องนี้ครับ

 

หลักเกณฑ์   ป.พ.พ. มาตรา 366 วรรค 1  "ข้อความใดๆ แห่งสัญญาอันคู่สัญญาแม้เพียงฝ่ายเดียวได้แสดงไว้ว่าเป็นสาระสำคัญอันจะต้องตกลงกันหมดทุกข้อนั้น หากคู่สัญญายังไม่ตกลงกันหมดทุกข้ออยู่ตราบใด เมื่อกรณีเป็นที่สงสัย นับว่ายังไม่มีสัญญาต่อกัน การที่ได้ทำความเข้าใจกันไว้เฉพาะบางสิ่ง ถึงแม้ว่าจะได้จดลงไว้ ก็หาเป็นการผูกพันไม่"

และโปรดดูเพิ่มเติมในหัวข้อ "มัดจำ เบี้ยปรับ")

 

ข้อเท็จจริง        สัญญาจะซื้อจะขายบ้านจัดสรร ไม่เป็นธรรม

1).     โจ กับ จอย สองสามีภริยาจากสุราษฎร์ธานี ดีใจมากที่ โต บุตรชายคนเดียวสอบเข้าเป็นนิสิต รุ่นที่ 72 คณะเกษตร ม.เกษตรศาสตร์ บางเขน ได้ จึงตัดสินใจจองซื้อบ้านจัดสรรใกล้มหาวิทยาลัย ให้บุตรชายอยู่อาศัยเรียนหนังสือ โดยจองซื้อในงานมหกรรมบ้านและคอนโด ซึ่งผู้ประกอบการโฆษณาว่า จองเท่าไหร่ ลดเท่านั้น จึงทำสัญญาจองไว้ 2 แสนบาท และนัดจะทำสัญญาจะซื้อจะขายในอีก 1 เดือนถัดไป เมื่อได้เข้าไปดูโครงการก่อสร้างแล้ว และจะวางเงินมัดจำอีก 3 แสนบาท ในวันทำสัญญาจะซื้อจะขาย

2).     ในวันนัดทำสัญญาจะซื้อจะขาย โจ กับ จอย ตรวจดูสัญญาที่ผู้ประกอบการทำขึ้น ไม่มีข้อความว่า "จะก่อสร้างให้แล้วเสร็จเมื่อไหร่ จะแบ่งแยกโฉนดพร้อมโอนกรรมสิทธิ์กันเมื่อไหร"่ มีแต่แผ่นโฆษณาเท่านั้น ที่แจ้งว่าจะก่อสร้างให้แล้วเสร็จโดยเร็วที่สุด ทั้งสองจึงขอให้ผู้ประกอบการแก้ไขสัญญาให้ชัดเจน และจะนัดมาทำสัญญากันใหม่อีก 1 เดือนข้างหน้า

3).     6 เดือนผ่านไป การก่อสร้างก็ไม่คืบหน้า แต่ โจ กับ จอย ได้รับหนังสือจากผู้ประกอบการให้เข้าไปทำสัญญาจะซื้อจะขาย ถ้าไม่ทำภายในกำหนดที่ผู้ประกอบการแจ้ง ถือว่าสัญญาจองเลิกกันเพราะความผิดของ โจ กับ จอย ผู้ประกอบการมีสิทธิริบเงินจอง... เมื่อทั้งสองเข้าไปติดต่อ ผู้ประกอบการก็ยังยืนยันจะเซ็นต์สัญญาตามเอกสารที่เตรียมไว้เดิม เพราะใช้เป็นแบบฟอร์มสัญญากับผู้จองทุกราย และมีฝ่ายกฎหมายดูแล้ว เป็นสัญญาที่ไม่เอาเปรียบผู้บริโภค

4).     โจ กับ จอย เข้ามาปรึกษาทีมทนาย Thai Law Consult ในช่วงวันหยุดปีใหม่ 2556 พบทนายเจี๊ยบ สาวิตรี จิตซื่อ และ ทนายพี่ตุ๊กตา น.บ.ท.64 โจ ถามว่า ถ้าเขาไม่แก้ไขสัญญา ผมจะขอเงินจองคืนได้หรือไม่, เงินที่จองไว้ 2 แสนบาท เป็นเงินมัดจำหรือไม่, ผมกับจอย อยากซื้อบ้านโครงการนี้ให้ลูกโตมาก ด้วยอยู่ใกล้ที่เรียน เดินทางสะดวก อยากให้เขาแก้ไขสัญญาให้เป็นธรรม

  • ทนายพี่ตุ๊กตา พูดว่า สัญญาจองเกิดแล้ว เงินจำนวน 20,000 บาท ที่ให้ในวันจอง จึงเป็นมัดจำ ถ้าผู้บริโภคผิดสัญญาในส่วนสำคัญ อาจถูกริบได้ ตามฎีกาที่ 3301/2547 (ในหัวข้อ "มัดจำ เบี้ยปรับ") แต่ที่ทั้งสองขอให้แก้ไขสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัดเจนขึ้น และผู้ประกอบการไม่แก้ให้เป็นธรรม จึงยังไม่มีสัญญาต่อกัน ตาม ป.พ.พ. มาตรา 366 วรรค 1 สัญญาจะซื้อจะขายจึงยังไม่เกิด เงินที่ผู้ประกอบการรับไว้โดยปราศจากมูลอันจะอ้างกฎหมายได้ ต้องคืนให้ผู้บริโภค ฐานลาภมิควรได้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 406 วรรค 1 พร้อมดอกเบี้ย (ฎีกาที่ 3942/2545)
  • ทนายเจี๊ยบ สาวิตรี จิตซื่อ แนะนำว่า ถ้าอยากได้บ้าน มีความพร้อมเรื่องการเงิน และมั่นใจว่าผู้ประกอบการสร้างบ้านเสร็จแน่ๆ แม้จะล่าช้าไปบ้าง ควรให้ทนายความช่วยคุย น่าจะจบกันได้ด้วยดี ไม่ต้องฟ้องร้อง
  • ทีมทนาย Thai Law Consult และ โจ กับ จอย จึงสรุปกันว่า จะให้ทนายโทรไปเจรจากับผู้ประกอบการก่อนออกหนังสือทวงถาม ถ้าจะฟ้องคดี ก็จะยึดฎีกาที่ 3301/2547 และ 3942/2545

 

(ทีมงาน Thai Law Consult ได้นำฎีกาที่เกี่ยวข้องกับคดี ขอแก้ไขสัญญาให้เป็นธรรม และผิดสัญญา มาลงไว้แล้วครับ)

 

คำพิพากษาศาลฎีกาที่  3301/2547

ป.พ.พ. มาตรา 378(2), 379, 391

          โจทก์ชำระเงินจำนวน 30,000 บาท ให้แก่จำเลยในวันจอง และจำนวน 120,000 บาท ในวันทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านพร้อมที่ดิน ดังนั้น เงินจำนวน 150,000 บาท จึงเป็นทรัพย์สินที่โจทก์ได้ให้แก่จำเลยแล้วในวันทำสัญญา เพื่อให้จำเลยยึดไว้เป็นการชำระหนี้บางส่วนและเป็นประกันการที่จะปฏิบัติตามสัญญาจึงถือเป็นมัดจำ ส่วนหลังจากวันทำสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว โจทก์ยังผ่อนชำระให้แก่จำเลยรวม 12 งวด เป็นเงิน 840,000 บาท ย่อมไม่อาจถือเป็นมัดจำ แต่เป็นเพียงการชำระราคาบ้านและที่ดินบางส่วน ดังนั้น เมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาและจำเลยบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์แล้ว สัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวจึงเป็นอันเลิกกัน จำเลยจึงมีสิทธิริบมัดจำจำนวน 150,000 บาท ได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 378 (2) และเมื่อสัญญาจะซื้อจะขายเลิกกัน เงินที่โจทก์ชำระค่าบ้านและค่าที่ดินบางส่วนดังกล่าวต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 การที่โจทก์และจำเลยตกลงกันว่า ถ้าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา เมื่อจำเลยบอกเลิกสัญญาแล้วให้เงินที่โจทก์ชำระมาแล้วทั้งหมดตกเป็นของจำเลยได้นั้น ข้อตกลงดังกล่าวจึงมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับที่กำหนดเป็นจำนวนเงินตาม ป.พ.พ. มาตรา 379 และถ้าเบี้ยปรับสูงเกินสมควร ศาลก็มีอำนาจลดลงให้เหลือเป็นจำนวนพอสมควรได้

________________________________

          โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวน 990,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไป จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์

          จำเลยให้การ ขอให้ยกฟ้อง

          ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง

          โจทก์อุทธรณ์

          ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน

          โจทก์ฎีกา

          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ...มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ในข้อแรกว่าโจทก์หรือจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและบ้านตามฟ้อง โจทก์ฎีกาว่า เมื่อโจทก์ตกลงขอเปลี่ยนไปซื้อที่ดินและบ้านแปลงใหม่โดยถือเอาข้อตกลงและเงื่อนไขตามสัญญาจะซื้อจะขายเดิม แม้จะมีการทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและบ้านฉบับใหม่ตามเอกสารหมาย จ.5 โดยยกเลิกหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและบ้านฉบับเดิมตามเอกสารหมาย ล.1 แต่ข้อตกลงตามบันทึกแนบท้ายสัญญาเดิมตามเอกสารหมาย จ.6 ซึ่งจำเลยรับว่าจะก่อสร้างบ้านให้แล้วเสร็จพร้อมเข้าอยู่อาศัยได้ภายในวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2540 ต้องผูกพันจำเลยในการก่อสร้างบ้านตามสัญญาจะซื้อจะขาย เอกสารหมาย จ.5 ด้วย เมื่อจำเลยไม่สามารถก่อสร้างบ้านแบบบีบนที่ดินแปลงที่ 18 ให้แล้วเสร็จภายในวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2540 จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญานั้น เห็นว่า แม้ฎีกาของโจทก์จะมีเหตุผลให้พอรับฟังได้ว่าจำเลยรับว่าจะก่อสร้างบ้านแบบบีบนที่ดินแปลงที่ 18 ให้แล้วเสร็จภายในวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2540 จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญานั้น เห็นว่า แม้ฎีกาของโจทก์จะมีเหตุผลให้พอรับฟังได้ว่าจำเลยรับว่าจะก่อสร้างบ้านแบบบีบนที่ดินแปลงที่ 18 ให้แล้วเสร็จพร้อมเข้าอยู่อาศัยได้ภายในวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2540 และจำเลยไม่สามารถก่อสร้างให้แล้วเสร็จภายในกำหนดเวลาดังกล่าวได้ก็ตาม แต่ตามข้อกำหนดในสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.5 หรือบันทึกแนบท้ายสัญญาเอกสารหมาย จ.6 ไม่มีข้อตกลงว่า หากจำเลยก่อสร้างไม่แล้วเสร็จภายในวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2540 แล้ว โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยได้ทั้งโจทก์มิได้แสดงเจตนาให้ปรากฏว่าหากจำเลยไม่สามารถสร้างบ้านให้แล้วเสร็จภายในระยะเวลาเมื่อใด ทั้งโจทก์ยังส่งเงินชำระค่างวดแก่จำเลยในงวดที่ 9 วันที่ 3 กุมภาพันธ์ 2540 งวดที่ 10 วันที่ 18 เมษายน 2540 และงวดที่ 11 วันที่ 7 กรกฎาคม 2540 ตลอดมา และเมื่อวันที่ 12 เมษายน 2540 โจทก์ยังลงชื่อในแบบฟอร์มใบรับสภาพบ้าน เอกสารหมาย ล.3 ซึ่งมีข้อความว่าโจทก์ซึ่งเป็นลูกค้าโครงการพายเนอรี่ ปาร์ค บีช แปลงที่ 18 บี บ้านเลขที่ 158/31 ได้ทำการตรวจสภาพบ้านเป็นที่เรียบร้อยแล้ว ที่โจทก์เบิกความว่าที่ลงชื่อในเอกสารหมาย ล.3 ดังกล่าวเพราะเข้าใจว่าเป็นการลงชื่อขอมิเตอร์ไฟฟ้านั้น ขาดเหตุผลไม่มีน้ำหนักให้รับฟัง แสดงให้เห็นได้ชัดว่าวัตถุประสงค์แห่งสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์กับจำเลยนั้น โดยสภาพหรือโดยเจตนาของโจทก์จำเลย มิได้ถือเอาผลสำเร็จในการสร้างบ้านให้แล้วเสร็จภายในวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2540 เป็นสำคัญ กรณีฟังไม่ได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาโจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาหรือเรียกเงินค่าที่ดินและบ้านที่ชำระไปแล้วทั้งหมดคืนจากจำเลยได้ ปัญหาว่า โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาหรือไม่ จำเลยมีนางพรรณอร วิลลานนท์ ผู้จัดการโครงการมาเบิกความว่า หลังจากโจทก์ได้ลงชื่อในแบบฟอร์มใบรับสภาพบ้านเมื่อวันที่ 12 เมษายน 2540 ตามเอกสารหมาย ล.3 แล้ว เมื่อวันที่ 16 กรกฎาคม 2540 จำเลยได้มีหนังสือแจ้งให้โจทก์ไปดำเนินการจดทะเบียนซื้อขายรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านที่สำนักงานที่ดินระยอง สาขาระยอง ในวันที่ 1 สิงหาคม 2540 เวลา 11 นาฬิกา โดยเตรียมเงินไปชำระค่าที่ดินและบ้านส่วนที่เหลือและค่าธรรมเนียมกับค่าบริการต่างๆ โดยส่งไปถึงโจทก์ยังบ้านเลขที่ 151 ซอยพัฒนาการ 48 แขวงคลองตัน เขตพระโขนง กรุงเทพมหานคร ทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ ซึ่งมีบุคคลชื่อทองปนลงชื่อรับหนังสือไว้แทนเมื่อวันที่ 26 กรกฎาคม 2540 ตามหนังสือและใบไปรษณีย์ตอบรับเอกสารหมาย ล.7 แต่โจทก์ไม่ไปตามนัด จำเลยจึงมีหนังสือไปถึงโจทก์อีกฉบับหนึ่ง ลงวันที่ 25 สิงหาคม 2540 นัดให้โจทก์ไปดำเนินการจดทะเบียนซื้อขายและรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านในวันที่ 10 กันยายน 2540 เวลา 11 นาฬิกา โดยจัดส่งไปให้โจทก์ตามที่อยู่เดิมทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ ปรากฏว่ามีบุคคลชื่อทองปนลงชื่อรับแทนโจทก์เมื่อวันที่ 27 สิงหาคม 2540 ตามหนังสือและใบไปรษณีย์ตอบรับ เอกสารหมาย ล.6 แต่โจทก์ก็ไม่ไปตามนัดอีก จำเลยจึงมีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ ตามเอกสารหมาย ล.4 ส่งไปยังที่อยู่เดิมทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ มีบุคคลชื่อสายใจลงชื่อรับหนังสือ ระบุความเกี่ยวพันกับโจทก์โดยเป็นคนในบ้านตามเอกสารหมาย ล.5 โจทก์นำสืบรับว่าบ้านเลขที่ 151 ดังกล่าวเป็นที่ตั้งของบริษัททองหล่ออินเตอร์ไพร์ส จำกัด ซึ่งมีโจทก์เป็นผู้จัดการ และนางทองปนก็เป็นลูกจ้างของบริษัท โจทก์มีภูมิลำเนาอยู่ที่บ้านเลขที่ 657/114 ถนนพัฒนาการ หมู่บ้านปรีชา 3 แขวงและเขตสวนหลวง กรุงเทพมหานคร ในช่วงระยะเวลาที่จำเลยมีหนังสือดังกล่าว โจทก์ไม่ค่อยได้เข้าไปทำงานที่บริษัทเนื่องจากป่วยเป็นโรคหัวใจ ต้องรับการรักษาตัวในโรงพยาบาลโจทก์จึงไม่ได้รับหนังสือดังกล่าวของจำเลยนั้น เห็นว่า แม้โจทก์จะมีถิ่นที่อยู่ที่บ้านเลขที่ 657/114 ถนนพัฒนาการ เขตสวนหลวง กรุงเทพมหานคร อันถือเป็นภูมิลำเนาของโจทก์ แต่บ้านเลขที่ 151 ซอยพัฒนาการ 48 แขวงคลองตัน เขตพระโขนง กรุงเทพมหานคร อันเป็นที่ตั้งของบริษัททองหล่ออินเตอร์ไพร์ส จำกัด ซึ่งโจทก์ดำรงตำแหน่งกรรมการผู้จัดการย่อมถือว่าที่ตั้งของบริษัทดังกล่าวเป็นสำนักทำการงานปกติของโจทก์และจำเลยมีนายพีพัฒน์ รังกุพันธ์ กรรมการบริษัทจำเลย และนางพรรณอร วิลลานนท์ ลูกจ้างบริษัทจำเลยมาเบิกความตรงกันว่าโจทก์ได้แจ้งจำเลยติดต่อกับโจทก์ที่บ้านเลขที่ 151 ซอยพัฒนาการ 48 ดังกล่าว แสดงให้เห็นว่า โจทก์ได้ถือเอาบ้านเลขที่ 151 อันเป็นที่ตั้งสำนักงานของบริษัททองหล่ออินเตอร์ไพร์ส จำกัด เป็นภูมิลำเนาของโจทก์อีกแห่งหนึ่ง เมื่อจำเลยได้ส่งหนังสือบอกกล่าวให้ไปทำการโอนกรรมสิทธิ์และหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยยังที่อยู่ดังกล่าวโดยมีผู้รับแทนโจทก์โดยชอบแล้ว ย่อมถือได้ว่าโจทก์ได้รับหนังสือบอกกล่าวและหนังสือบอกเลิกสัญญาจากจำเลยโดยชอบแล้ว โจทก์ไม่อาจอ้างได้ว่าไม่เคยได้รับหนังสือดังกล่าวเลย เพราะไม่ค่อยได้ไปที่บริษัทและต้องเข้ารักษาตัวในโรงพบาบาลเมื่อโจทก์ไม่ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านตามกำหนดเวลาที่จำเลยได้บอกกล่าว คือวันที่ 1 สิงหาคมและวันที่ 10 กันยายน 2540 ถือว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ได้ เมื่อจำเลยได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์โดยมีผู้ลงลายมือชื่อรับไว้แทนโจทก์เมื่อวันที่ 21 พฤศจิกายน 2540 สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและบ้านระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงเป็นอันเลิกกันในวันดังกล่าว

          มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ในข้อสุดท้ายว่า จำเลยมีสิทธิริบเงินจำนวน 990,000 บาท ที่โจทก์ได้ชำระให้แก่จำเลยไปแล้วทั้งหมดหรือไม่ เห็นว่า ตามสัญญาจะซื้อจะขายบ้านพร้อมที่ดิน เอกสารหมาย จ.5 ข้อ 2 ระบุว่า ผู้จะซื้อตกลงจะชำระค่าทรัพย์สินที่จะซื้อจะขายให้แก่ผู้จะขาย ณ สถานที่ซึ่งเป็นที่ทำการของผู้จะขาย โดยชำระเงินดังนี้ ชำระในวันจองจำนวน 30,000 บาท ชำระในวันทำสัญญาจำนวน 120,000 บาท ส่วนที่เหลือชำระดังนี้ งวดที่ 1 ชำระภายในวันที่ 23 ธันวาคม 2538 จำนวน 70,000 บาท งวดที่ 2 ถึงงวดที่ 14 ชำระภายในวันที่ 23 ของเดือนถัดไปทุกเดือน เดือนละ 70,000 บาท งวดที่ 15 ชำระภายในวันที่ 23 กุมภาพันธ์ 2540 จำนวน 181,000 บาท งวดสุดท้ายชำระส่วนที่เหลือจำนวน 2,963,000 บาท ในวันโอนกรรมสิทธิ์ ข้อเท็จจริงได้ความว่า โจทก์ชำระเงินจำนวน 30,000 บาท ให้แก่จำเลยในวันจอง และโจทก์ชำระเงินอีกจำนวน 120,000 บาท ในวันทำสัญญาจะซื้อจะขายตามเอกสารหมาย จ.5 ดังนั้น เงินจำนวน 150,000 บาท จึงเป็นทรัพย์สินที่โจทก์ได้ให้แก่จำเลยแล้วในวันทำสัญญา เพื่อให้จำเลยยึดไว้เป็นการชำระหนี้บางส่วนและเป็นประกันที่จะปฏิบัติตามสัญญาจึงถือเป็นมัดจำ ส่วนหลังจากวันทำสัญญาจะซื้อจะขายตามเอกสารหมาย จ.4 แล้ว โจทก์ยังผ่อนชำระให้แก่จำเลยรวม 12 งวด รวมเป็น 840,000 บาท ย่อมไม่อาจถือเป็นมัดจำ แต่เป็นเพียงการชำระราคาบ้านและที่ดินบางส่วน ดังนั้น เมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาและจำเลยบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์แล้ว สัญญาจะซื้อจะขายตามเอกสารหมาย จ.5 จึงเป็นอันเลิกกัน จำเลยจึงมีสิทธิริบมัดจำจำนวน 150,000 บาท ได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 378 (2) ส่วนตามสัญญาจะซื้อจะขาย เอกสารหมาย จ.5 ข้อ 12 ที่ระบุว่าหากผู้จะซื้อผิดสัญญาไม่ว่าข้อหนึ่งข้อใด เมื่อผู้จะขายบอกเลิกสัญญา ให้ถือว่าสัญญาสิ้นสุดลงทันที และให้บรรดาเงินค่าบ้านพร้อมที่ดินที่ผู้จะซื้อชำระแก่ผู้จะขายไว้แล้วทั้งหมดตกเป็นของผู้จะขายโดยพลัน โดยผู้จะซื้อไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายใดๆ จากผู้จะขายทั้งสิ้นนั้น เห็นว่า เมื่อจำเลยบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์เนื่องจากโจทก์ผิดสัญญา สัญญาจะซื้อจะขายตามเอกสารหมาย จ.5 จึงเป็นอันเลิกกัน เงินที่โจทก์ชำระค่าเช่าบ้านและที่ดินบางส่วนรวม 12 งวด เป็นเงิน 840,000 บาท ต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 การที่โจทก์จำเลยจะตกลงกันว่าถ้าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา เมื่อจำเลยบอกเลิกสัญญาแล้วให้เงินที่โจทก์ชำระมาแล้วทั้งหมดตกเป็นของจำเลยได้ตามข้อ 12 แห่งสัญญาดังกล่าวจึงมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับที่กำหนดเป็นจำนวนเงินตามมาตรา 379 และถ้าเบี้ยปรับสูงเกินสมควร ศาลก็มีอำนาจลดลงให้เหลือเป็นจำนวนพอสมควรได้ คดีนี้โจทก์ผิดสัญญาหลังจากชำระเงินให้แก่จำเลยไปแล้ว 12 งวด เป็นเงิน 840,000 บาท นอกเหนือจากเงินมัดจำจำเลยมิได้นำสืบให้เห็นว่าการที่โจทก์ไม่ชำระราคาส่วนที่เหลือและรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านจากจำเลย ทำให้จำเลยได้รับความเสียหายมากน้อยเพียงใด บ้านและที่ดินตามสัญญายังเป็นของจำเลยอย่างสมบูรณ์ ซึ่งจำเลยสามารถนำไปจำหน่ายแก่ผู้อื่นในสภาพบ้านใหม่ได้เมื่อพิเคราะห์ทางได้เสียของจำเลยทุกอย่างอันชอบด้วยกฎหมายแล้ว เห็นสมควรกำหนดให้จำเลยริบเบี้ยปรับได้จำนวน 440,000 บาท ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าจำเลยสามารถริบเงินที่โจทก์ชำระให้แก่จำเลยไปแล้วทั้งหมดได้ ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้นบางส่วน

          พิพากษากลับ ให้จำเลยชำระเงินจำนวน 400,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์

( สุวัฒน์ วรรธนะหทัย - สิทธิชัย รุ่งตระกูล - อุดมศักดิ์ นิติมนตรี )

 

คำพิพากษาศาลฎีกาที่  3942/2545

ป.พ.พ. มาตรา 224, 366, 406, 456 วรรคสอง

          โจทก์ทำสัญญาจองซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจากบริษัทจำเลย โดยชำระเงิน274,600 บาท แต่เมื่อถึงวันทำสัญญาจะซื้อจะขายโจทก์เห็นว่ามีข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมลักษณะเอาเปรียบโจทก์หลายข้อ จึงแสดงเจตนาขอแก้ไขสัญญาให้ถูกต้องและเป็นธรรมเสียก่อนว่าจำเลยจะก่อสร้างให้แล้วเสร็จเมื่อใด จะแบ่งแยกโฉนดพร้อมโอนกรรมสิทธิ์รวมถึงการชำระเงินเมื่อใด ซึ่งล้วนแต่เป็นปกติประเพณีของการซื้อขายที่อยู่ในวิสัยของจำเลยต้องกระทำและกระทำได้ ข้อสัญญาดังกล่าวถือว่าเป็นสาระสำคัญอันจะต้องตกลงกันให้เรียบร้อยก่อน เมื่อจำเลยยอมรับว่ายังไม่ได้แก้ไขสัญญาตามที่โจทก์ขอทุกข้อ โจทก์กับจำเลยจึงยังมิได้มีสัญญาต่อกัน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 366วรรคหนึ่ง สัญญาจะซื้อจะขายยังไม่เกิดขึ้นเงินที่จำเลยรับไว้จึงเป็นการรับโดยปราศจากมูลอันจะอ้างกฎหมายได้ ต้องคืนให้แก่โจทก์ฐานลาภมิควรได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 406 วรรคหนึ่ง พร้อมดอกเบี้ย

________________________________

          โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 26 มกราคม 2540 โจทก์ทำสัญญาจองซื้อที่ดินจำนวน2 แปลง เนื้อที่ 188 ตารางวา และ 152 ตารางวา พร้อมบ้าน 1 หลัง ในโครงการพฤกษ์ภิรมย์ บางขุนเทียน รวมราคาทั้งสิ้น 21,173,000 บาท โจทก์จะชำระเงิน 4,234,600บาท ให้แก่จำเลยโดยชำระในวันทำสัญญาจอง 54,000 บาท ส่วนที่เหลือแบ่งชำระในวันทำสัญญาจะซื้อจะขายซึ่งโจทก์และจำเลยจะตกลงรายละเอียดต่าง ๆ ในสัญญาอีกครั้งหนึ่งโดยโจทก์จะชำระให้จำเลยอีก 220,600 บาท ภายในวันที่ 28 กุมภาพันธ์2540 และแบ่งชำระเป็น 11 งวด งวดละเดือน งวดที่ 1 ถึงที่ 10 ชำระงวดละ 220,000บาท งวดสุดท้ายชำระ 16,938,400 บาท ต่อมาวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2540 โจทก์ไปทำสัญญาจะซื้อจะขายกับจำเลยและได้อ่านสัญญาที่จำเลยจัดทำขึ้นแล้ว เห็นว่าเป็นสัญญาที่ไม่เป็นธรรม จึงขอให้จำเลยเพิ่มเติมและแก้ไขสาระสำคัญบางประการเกี่ยวกับวันที่จำเลยทำการแบ่งแยกโฉนดที่ดินแปลงที่โจทก์ซื้อและก่อสร้างบ้านแล้วเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ การผิดนัดชำระเงิน การขยายเวลาชำระเงินในกรณีที่จำเลยไม่สามารถจัดหาสถาบันการเงินให้โจทก์กู้ยืมเงินเพื่อโอนกรรมสิทธิ์ได้ จำเลยได้ขอให้โจทก์ส่งข้อความที่ขอเพิ่มเติมและแก้ไขสัญญาเพื่อให้ผู้บริหารของจำเลยพิจารณา โจทก์จึงได้จัดส่งข้อความที่ขอแก้ไขให้จำเลยและชำระเงินอีก 220,600 บาท ให้จำเลยแล้ว เงินส่วนที่เหลือโจทก์ระงับการชำระไว้จนกว่าจะมีการตกลงแก้ไขข้อความในสัญญาจะซื้อจะขายและทำสัญญาให้เสร็จเรียบร้อยหลังจากนั้นในวันที่ 26 พฤษภาคม 2540 จำเลยได้แจ้งโจทก์ว่ายินยอมแก้ไขข้อความที่โจทก์เสนอเพียงบางข้อ แต่ไม่ยอมแก้ไขในเรื่องวันที่แบ่งแยกโฉนดและก่อสร้างบ้านแล้วเสร็จ การผ่อนเวลาชำระหนี้ให้โจทก์ในกรณีที่จำเลยไม่สามารถจัดหาสถาบันการเงินให้โจทก์ขอกู้ยืมเงินซื้อบ้านได้ ซึ่งสาระสำคัญดังกล่าวหากโจทก์ยินยอมทำสัญญาแล้วโจทก์จะต้องเสี่ยงกับความเสียหายต่าง ๆ ที่จะเกิดขึ้นในภายหน้าอันไม่เป็นธรรมแก่โจทก์ โจทก์จึงไม่ตกลงทำสัญญากับจำเลยจนกว่าจำเลยจะยินยอมแก้ไขข้อความในสัญญา โจทก์ได้พยายามเจรจาขอให้จำเลยแก้ไขสัญญาอีกหลายครั้ง แต่ยังไม่สามารถตกลงกันได้ โจทก์จึงขอให้จำเลยคืนเงินเนื่องจากไม่มีการทำสัญญาจะซื้อจะขายกัน จำเลยไม่ยอมคืนให้แต่กลับมีหนังสือบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายฉบับลงวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2540 และริบเงินที่โจทก์ชำระไปแล้ว โจทก์ไม่ประสงค์จะซื้อที่ดินและบ้านกับจำเลยต่อไป จึงให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกสัญญาจองซื้อที่ดิน พร้อมสิ่งปลูกสร้างฉบับลงวันที่ 26 มกราคม 2540 กับจำเลย ให้จำเลยคืนเงินที่รับไปแล้วจำนวน 274,600 บาทแก่โจทก์ จำเลยได้รับหนังสือแล้วแต่ไม่คืนเงินให้จำเลยจะต้องรับผิดชำระดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของเงินจำนวนดังกล่าว นับแต่วันที่ 9 ตุลาคม 2540 ซึ่งเป็นวันครบกำหนดที่โจทก์ให้จำเลยคืนเงินตามหนังสือทวงถามถึงวันฟ้องเป็นเงินดอกเบี้ย 8,745.82 บาท ขอให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวน283,345.82 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน จำนวน 274,600 บาท นับถัดจากวันฟ้องไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์

          จำเลยให้การว่า ตามหนังสือจองซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างมีข้อตกลงว่าโจทก์จะต้องทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างภายในระยะเวลาที่จำเลยกำหนดหากพ้นกำหนดถือว่าโจทก์ไม่ประสงค์ที่จะซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างต่อไป และหนังสือจองเป็นอันยกเลิกโดยโจทก์ยินยอมให้ริบเงินที่ได้ชำระแล้วทั้งหมด นอกจากนี้ในหนังสือจองซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างยังได้ระบุเงื่อนไขการชำระราคาส่วนที่เหลือ โดยให้แบ่งชำระเป็นงวด ๆ และกำหนดวันชำระไว้ชัดเจน แต่โจทก์ชำระเพียงงวด วันทำสัญญาในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2540 จำนวนเงิน 220,600 บาท เท่านั้น โจทก์ผิดสัญญาตั้งแต่งวดที่ 1 ตลอดมา จำเลยจึงให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกสัญญาและริบเงินที่ได้ชำระมาแล้วทั้งหมด โจทก์ได้รับหนังสือแล้วแต่กลับให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกสัญญาขอให้คืนเงินโดยอ้างว่า จำเลยไม่ยินยอมแก้ไขสัญญาในสาระสำคัญอันเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างเป็นรูปแบบของสัญญาที่ใช้กับลูกค้าของจำเลยทุกรายไม่มีเงื่อนไขใดเอาเปรียบลูกค้า โจทก์ทราบเงื่อนไขการชำระเงินตามหนังสือจองซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างเป็นอย่างดีว่าโจทก์จะต้องชำระเงินค่างวดทุกวันที่ 28 ของเดือนงวดละ 220,000 บาทให้แก่จำเลย แต่โจทก์ไม่ชำระเงินตั้งแต่งวดที่ 1 ดังกล่าวข้างต้นอ้างเหตุเกี่ยวกับเรื่องข้อความตามสัญญา ซึ่งจำเลยได้พยายามแก้ไขในข้อสาระสำคัญให้โจทก์แล้ว โจทก์กลับไม่ตกลงและไม่ยอมลงนามในหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง โจทก์จึงไม่มีสิทธิที่จะขอให้จำเลยคืนเงินจำนวน 274,600 บาท พร้อมดอกเบี้ย ขอให้ยกฟ้อง

          ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินจำนวน 283,345.82 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินจำนวน 274,600 บาท นับแต่วันที่ 14 มีนาคม 2541ซึ่งเป็นวันถัดจากวันฟ้องไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์

          จำเลยอุทธรณ์

          ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน

          จำเลยฎีกา

          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว จะได้วินิจฉัยประเด็นพิพาทที่ขึ้นมาสู่การพิจารณาของศาลฎีกาดังต่อไปนี้ ประเด็นข้อแรกที่ว่า สัญญาจะซื้อจะขายเกิดขึ้นแล้วหรือไม่ ได้ความจากนายวิชัย ทิตตภักดี ซึ่งเป็นผู้รับมอบอำนาจโจทก์ว่า เมื่อวันที่ 26มกราคม 2540 ได้ไปทำสัญญาจองซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจากจำเลยและในวันนั้นได้ชำระเงินจำนวน 54,000 บาท ปรากฏตามหนังสือจองซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างและใบเสร็จรับเงินเอกสารหมาย จ.6 และ จ.11 ต่อมาวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2540 ได้ไปที่สำนักงานของจำเลยเพื่อจะทำสัญญาจะซื้อจะขายแต่เห็นว่ามีข้อสัญญาหลายข้อที่ไม่เป็นธรรมจึงไม่ได้ทำสัญญาใด ๆ พร้อมกับขอนำสัญญาไปแก้ไขตามที่โจทก์ต้องการสัญญาดังกล่าวคือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างโครงการพฤกษ์ภิรมย์เอกสารหมาย จ.1 และในวันนั้นเองก็ได้ชำระเงินตามหนังสือจองซื้อที่ดินเอกสารหมาย จ.6 จำนวน 220,600 บาท ด้วย ปรากฏตามใบเสร็จรับเงินเอกสารหมาย จ.12จากนั้นได้นำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.1 ไปให้นายพรชัย ปัทมภาสซึ่งเป็นทนายโจทก์ตรวจสอบแก้ไข ซึ่งนายพรชัยเบิกความว่า ได้แก้ไขสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าวรวม 4 แห่ง เป็นต้นว่า กำหนดวันเวลาที่แน่นอนว่าจะก่อสร้างเสร็จเมื่อใด แบ่งแยกโฉนดโอนกรรมสิทธิ์และชำระเงินเมื่อใด ปรากฏรายละเอียดตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน พร้อมสิ่งปลูกสร้างโครงการพฤกษ์ภิรมย์เอกสารหมาย จ.2 ในส่วนที่มีการขีดเส้นใต้ด้วยหมึกสีแดงแล้วส่งไปให้จำเลยแก้ไขซึ่งจำเลยยอมแก้ไขให้เพียงบางข้อ ปรากฏตามบันทึกข้อตกลงเพิ่มเติมจากสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.3 ที่สำคัญจำเลยไม่ยอมกำหนดวันที่จะก่อสร้างเสร็จตลอดจนการแบ่งแยกโฉนดโอนกรรมสิทธิ์ เมื่อตกลงไม่ได้เช่นนี้โจทก์จึงไม่ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับจำเลยและประสงค์ที่จะขอเงินที่ชำระไปแล้วคืน จากการนำสืบของโจทก์ดังกล่าวได้ความเจือสมจากนายกัมพล นิลพงษ์พยานจำเลย ซึ่งเป็นลูกจ้างของจำเลยทำงานในตำแหน่งผู้ช่วยผู้จัดการฝ่ายกฎหมายว่าโจทก์ยังไม่ได้ลงนามทำสัญญาจะซื้อจะขายกับจำเลยเพราะโจทก์ขอดูเงื่อนไขของสัญญาก่อน ต่อมาโจทก์ขอแก้ไขสัญญาจะซื้อจะขายหลายข้อ จำเลยยินยอมแก้ไขให้บางข้อตามบันทึกข้อตกลงเพิ่มเติมจากสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.3 ซึ่งจำเลยยังคงมิได้ระบุวันก่อสร้างแล้วเสร็จไว้ในการแก้ไขเป็นเหตุให้โจทก์บอกเลิกสัญญาและขอเงินที่โจทก์ชำระไว้แล้วคืนด้วย ปรากฏตามหนังสือเรื่องบอกเลิกหนังสือสัญญาจองซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างและให้คืนเงิน และใบตอบรับในประเทศ เอกสารหมาย จ.7 และ จ.8เมื่อเป็นเช่นนี้ประกอบกับหนังสือจองซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างเอกสารหมาย จ.6หน้าที่ 2 ข้อที่ 3 ระบุว่า ผู้จองจะมาทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างตามรายการดังกล่าว ณ สำนักงานใหญ่ของจำเลย จึงย่อมเป็นที่เข้าใจได้ว่าเมื่อมีการจองซื้อดังกล่าวแล้ว โจทก์จะต้องมาทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.1 กับจำเลยอีกครั้งหนึ่งอันจะทำให้สัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยเกิดการผูกพันที่สมบูรณ์ ด้วยเหตุนี้เองเมื่อโจทก์เห็นว่าสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.1มีข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมลักษณะเป็นการเอาเปรียบโจทก์หลายข้อ โจทก์จึงแสดงเจตนาขอแก้ไขสัญญาให้ถูกต้องและเป็นธรรมเสียก่อน และเมื่อได้พิเคราะห์ถึงข้อสัญญาที่โจทก์ขอแก้ไข เช่น จะก่อสร้างเสร็จเมื่อใดจะแบ่งแยกโฉนดพร้อมโอนกรรมสิทธิ์รวมถึงการชำระเงินเมื่อใดแล้ว เห็นว่าเป็นข้อสัญญาที่เป็นปกติประเพณีของการซื้อขายเช่นนี้ที่อยู่ในวิสัยของจำเลยต้องกระทำและกระทำได้ข้อสัญญาดังกล่าวถือได้ว่าเป็นสาระสำคัญอันจะต้องตกลงกันให้เรียบร้อยฉะนั้นเมื่อจำเลยยอมรับว่ายังไม่ได้แก้ไขสัญญาตามที่โจทก์ขอทุกข้อโจทก์กับจำเลยจึงยังมิได้มีสัญญาต่อกันดังที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 366 วรรคหนึ่ง บัญญัติไว้ รูปคดีฟังได้ว่าสัญญาจะซื้อจะขายยังไม่เกิดขึ้น

          ประเด็นข้อที่สองที่ว่า จำเลยจะต้องคืนเงินทั้งหมดที่รับไว้พร้อมด้วยดอกเบี้ยแก่โจทก์หรือไม่ เพียงใด เมื่อข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า การที่โจทก์ชำระเงินจำนวน 274,600บาท ให้แก่จำเลยตามใบเสร็จรับเงินเอกสารหมาย จ.11 และ จ.13 นั้นก็เพื่อเป็นการชำระหนี้เกี่ยวกับการที่จะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างอันจะเกิดจากสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างตามเอกสารหมาย จ.1 ดังนั้น เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.1 ยังไม่เกิดขึ้นตามที่วินิจฉัยมาแล้วข้างต้น กรณีจึงเป็นเรื่องที่จำเลยรับเงินจำนวนดังกล่าวไว้โดยปราศจากมูลอันจะอ้างกฎหมายได้ จำเลยต้องคืนให้แก่โจทก์ฐานลาภมิควรได้ตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 406 วรรคหนึ่ง พร้อมดอกเบี้ยตามจำนวนและวันเวลาที่ศาลล่างทั้งสองกำหนดไว้คำพิพากษาศาลล่างทั้งสองชอบแล้ว ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น"

          พิพากษายืน

( พันธาวุธ ปาณิกบุตร - ดลจรัส รัตนโศภิต - ประพันธ์ ทรัพย์แสง )

 

(ฎีกาเหล่านี้ทีมทนายความ Thai Law Consult นำมาจากระบบสืบค้นคำพิพากษาศาลฎีกา 8-1-56)